住房公积金贷款科述职报告(集合14篇)

发表时间：2021-03-03

住房公积金贷款科述职报告(集合14篇)。

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住房公积金贷款买房的优势

对于住房公积金贷款买房的优势，大家都约知一二，大家所熟知的肯定是公积金贷款买房的贷款利率比商业贷款的的利率更便宜，那么，在这里我就主要说说除了贷款利率这一点，住房公积金贷款的其他优势所在吧。

公积金贷款还款更加方便灵活

用公积金按揭贷款购买住房，银行的还款方式会比商业贷款购买住房更加的灵活，借贷人可以自己确定每个月的还款额，但是前提是每个月的还款额不要低于银行规定的最低还款额，这样一来，借贷人就可以根据自己的经济实力制定合理可行的还款计划，方便借贷人安排自己每月的经济支出。对于公积金按揭贷款的提前还款，借贷人可以提前偿还部门或者全部的贷款本金和利息，并且不需要支付任何的违约金。

但是如果借贷人选择的是商业贷款的话，银行贷款的偿还方式可就没有这么灵活了。对于商业性的贷款，提前还款的方式就只有两种，一种是一次性提前还清，另一种就是以万的倍数提前偿还。

公积金贷款对所购房产的限制性更小

目前各大商业银行对于二手房贷款的限制条件比较多，对于房龄过高，房产地段不好，房产变现能力差的二手房在银行是很难申请到住房贷款的。但是对于公积金贷款购房，银行对二手房房龄的限制就相对较少，二手房的房龄和住房贷款的年限加起来不超过50年就可以申请公积金按揭贷款。

说了公积金贷款的优势之后，还是来说是其稍有不足的地方吧。个人认为公积金贷款不足之处就在于其贷款申请的审批比商业贷款审批程序要复杂得多。商业贷款的批复就在于贷款银行，主要银行审核通过了，贷款就可以办下来了，但是公积金贷款的审批还有当地的公积金管理中心这个环节，以至于公积金的贷款审批一般情况下要比商业贷款多半个月到一个月左右。

本文摘自

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住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，下面是小编分享的`烟台住房公积金贷款利率规定，希望能够帮助到大家。

烟台住房公积金贷款利率

个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行同期公布的利率执行。对存量贷款客户来讲，在贷款期内遇利率调整，从次年1月1日起执行新利率。公积金贷款基准利率分两档，目前5年以下(含5年)年利率为2.75%，5年以上年利率为3.25%。

扩展阅读：烟台公积金贷款额度和年限

购买新建装配式住房的贷款额54万、购买其他新建商品房和二手房最高贷款额45万元，最长贷款期限30年。贷款年限加上借款人借款时年龄不能超过法定退休年龄后5年，二手房贷款期限不得超过所购房屋土地使用权的剩余使用年限。

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贷款人（甲方）__________________

借款人（乙方）__________________

根据《中华人民共和国合同法》、《南充市住房公积金贷款管理办法》等有关法律、法规规定，甲方受南充市住房公积金管理中心（下称委托人）委托，按《南充市住房公积金个人住房贷款发放通知书》的要求向乙方发放住房公积金个人住房贷款（下称贷款）。甲、乙双方本着平等、自愿的原则，签订本合同，并共同遵守。

贷款金额、期限、利率及用途

第一条甲方同意向乙方发放住房公积金个人住房贷款，贷款金额为人民币_________（大写，（小写）

第二条贷款期限为_________个月。自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三条贷款利率根据国家规定为年利率利息从发放之日起计算。在本合同有效期内，如遇国家贷款利率调整，以委托人按人民银行规定的调整通知为准，甲方不需另行通知。

第四条贷款用于乙方购建位于_________市贷款的发放

第五条本合同生效后，甲方将贷款资金划入售房单位（售房人）或者建房、修房承担方在银行开设的下列账户内，用于购买或修建本合同第四条所列之房产。

户名：__________________

开户行：__________________

账号：__________________

贷款的归还

第六条乙方授权甲方以无折支取方式在合同约定的还款日从下列账户中扣收借款本息。

账户户名：__________________存折卡号：__________________

若扣款账户发生挂失、冻结、结清或卡超生有效期，或乙方需要变更扣款账户，乙方应到甲方处办理变更手续。在变更手续生效前，或原扣款账户已无法足额扣款，乙方应到甲方指定的网点还款。

第七条借款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息的还款方法；借款期限在1年以上的，实行月等额本息还款法归还。计算公式为：

（1+月利率）n

每月还款额=贷款本金x月利率

（1+月利率）n —1

第八条甲、乙双方同意遵循先息后本、息随本清的原则，乙方存入的款项按照期前欠息当期利息本金的顺序依次入账。

第九条乙方应按月归还贷款本息，自借款之日起每月归还，每月还款额为人民币利息的，甲方对乙方未支付的利息计收复利。

第十条乙方在贷款发放后的六个月内（含六个月）不得办理一次性提前还款手续；如乙方需要提前还款，必须经委托方审核同意，甲方才能办理乙方的提前还款手续。

违约责任

第十一条乙方未按合同约定使用借款，应提前归还借款，甲方有权对违约使用部分在违约使用期间按日万分之_________计收违约金。

第十二条乙方未按期偿还贷款，甲方按国家规定对乙方在借款合同载明的借款利率水平加收50%的罚息利率。

第十三条在本合同有效期间，发生下列情况之一的，甲方有权停止发放尚未划付的贷款，或提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物（质物）：

（1）乙方未按合同规定用途使用贷款；

（2）乙方拒绝或阻挠甲方对贷款使用情况进行监督检查；

（3）乙方向甲方提供虚假的证明材料；

（4）乙方与其他法人或经济组织签订有损乙方权益的契约和协议；

（5）乙方连续三个月并累计六个月拖欠贷款本息、罚息及相关费用；

（6）乙方因死亡或被宣告死亡、丧失民事行为能力、被宣告失踪、卷入重大经济诉讼纠纷或发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为；

（7）乙方的继承人或受遗赠人、财产代管人拒绝为乙方履行归还贷款的义务；

（8）其他可能影响归还贷款本息的行为。

第十四条甲方未按合同规定及时发放贷款，给乙方造成损失的，甲方应按影响的天数和损失的数额，每天付给乙方万分之_________的违约金。

第十五条乙方应在甲方发放贷款之日起一个月内到开户银行开立个人储蓄账户，逾期未办理，视为自动放弃贷款，甲方有权提前终止本合同并收回全部贷款。

借款担保

第十六条对于本合同项下的借款（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、实现抵押权等费用）以为抵押物（质物）提供担保并由保证人承担连带责任保证，并另行签订《抵押合同》或《担保合同》。

争议的解决

第十七条本合同履行过程中发生争议时，双方应协商解决，协商不成的，由甲、乙双方共同选择下列方式之一解决：

（一）当地仲裁委员会裁决；

（二）向购房所在地人民法院起诉。

第十八条争议未获解决期间，除争议事项外，不影响合同其余部分的履行。

其他

第十九条贷款发放后，乙方与售房者就该房产质量、权属等事宜发生任何纠纷，均与甲方无关，借款合同应正常履行。

第二十条本合同项下的贷款期限应以贷款实际发放日起顺延计算。

第二十一条甲、乙双方同意约定的其他事项：

第二十二条本合同未尽事宜，按国家有关法律、法规及金融规章执行。

第二十三条本合同由甲、乙双方签字盖章，并自抵押物登记之日起生效。

第二十四条本合同一式由南充市住房公积金管理中心、抵押登记机关各留存一份。

甲方（公章）__________________乙方（签字）__________________

法定代表人（签字）__________________法定代表人（手印）__________________

_________年_________月_________日_________年_________月_________日

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一、购买商品房

（一）申请条件

借款人申请住房公积金贷款时，应按月、足额、连续缴存住房公积金6个月以上且具有完全民事行为能力，并同时具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有购买商品房的证明材料；

3、具有稳定的经济收入，信用良好和按时偿还贷款本息的能力；

4、具有购买商品房应付房价款30％以上的自有资金；

5、提供公积金中心认可的担保；

6、法律法规规定的其他条件。

（二）申请时限

借款人应在商品房买卖合同签订之日起一年之内提出申请。

（三）申请资料

1、借款人及配偶的居民身份证；

2、借款人及配偶的户口簿、3、借款人婚姻状况证明（结婚证或未婚、单身证明）；

4、商品房买卖合同；

5、销售不动产统一发票（商品房销售合同备案证明）；

6、契税完税凭证。

（四）办理流程

1、贷款受理。借款人持上述贷款证明材料原件及复印件3份到公积金中心申请住房公积金贷款，并填写《淮安市住房公积金贷款申请表》。公积金中心依据借款人提供的相关证明材料进行贷前调查和资信审查。

2、签订合同。公积金中心准予贷款的，通知借款人持居民身份证、婚姻状况证明原件到承办银行签订借款合同、担保合同，并办理贷款担保或贷款综合保险手续。担保费或保险费由借款人承担。

3、抵押登记。借款人持借款合同、担保合同、居民身份证和婚姻状况证明到房产管理部门办理房屋抵押登记手续。抵押登记费由借款人承担。

4、贷款发放。承办银行按借款约定以借款人购房款的名义将借款款项划入售房人在商业银行开立的结算账户内或将借款款项划入借款人在承办银行开设的结算账户内。

（五）办理依据

1、住房公积金管理条例

2、淮安市住房公积金贷款管理实施细则

（六）办结时限

条件符合、材料齐全、真实合规的，公积金中心自受理申请之日起15日内作出是否准予贷款的决定。不予贷款的，退回借款人相关证明材料。

二、购买经济适用房

（一）申请条件

借款人申请住房公积金贷款时，应按月、足额、连续缴存住房公积金6个月以上且具有完全民事行为能力，并同时具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有购买经济适用房的证明材料；

3、具有稳定的经济收入，信用良好和按时偿还贷款本息的能力；

4、具有购买经济适用房应付房价款30％以上的自有资金；

5、提供公积金中心认可的担保；

6、法律法规规定的其他条件。

（二）申请时限

借款人应在购买经济适用房合同签订之日起一年之内提出申请。

（三）申请资料

1、借款人及配偶的居民身份证；

2、借款人及配偶的户口簿；

3、借款人婚姻状况证明（结婚证或未婚、单身证明）；

4、申购经济适用房批准文件；

5、购房合同；

6、付款凭证；

7、合同备案证明；

8、预告登记证明；

9、契税完税凭证。

（四）办理流程

3、抵押登记。借款人持借款合同、担保合同、居民身份证和婚姻状况证明到房产管理部门办理房屋抵押登记手续。抵押登记费由借款人承担。

（五）办理依据

1、住房公积金管理条例

2、淮安市住房公积金贷款管理实施细则

（六）办结时限

条件符合、材料齐全、真实合规的，公积金中心自受理申请之日起15日内作出是否准予贷款的决定。不予贷款的，退回借款人相关证明材料。

三、购买二手房

（一）申请条件

借款人申请住房公积金贷款时，应按月、足额、连续缴存住房公积金6个月以上且具有完全民事行为能力，并同时具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有购买二手房的证明材料；

3、具有稳定的经济收入，信用良好和按时偿还贷款本息的能力；

4、具有购买二手房应付房价款40％以上的自有资金；

5、提供公积金中心认可的担保；

6、法律法规规定的其他条件。

（二）申请时限

借款人应在房屋买卖合同签订之日起半年之内提出申请。

（三）申请资料

1、借款人及配偶的居民身份证；

2、借款人及配偶的户口簿；

3、借款人婚姻状况证明（结婚证或未婚、单身证明）；

4、房屋买卖合同；

5、契税完税凭证；

6、房屋所有权证。

（四）办理流程

3、抵押登记。借款人持借款合同、担保合同、居民身份证和婚姻状况证明到房产管理部门办理房屋抵押登记手续。抵押登记费由借款人承担。

（五）办理依据

1、住房公积金管理条例

2、淮安市住房公积金贷款管理实施细则

（六）办结时限

条件符合、材料齐全、真实合规的，公积金中心自受理申请之日起15日内作出是否准予贷款的决定。不予贷款的，退回借款人相关证明材料。

四、建造、翻建、大修自住住房

（一）申请条件

借款人申请住房公积金贷款时应按月、足额、连续缴存住房公积金6个月以上且具有完全民事行为能力，并同时具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有建造、翻建、大修自住住房的证明材料；

3、具有稳定的经济收入，信用良好和按时偿还贷款本息的能力；

4、具有建造、翻建、大修自住住房应付房价款40％以上的自有资金；

5、提供公积金中心认可的担保；

6、法律法规规定的其他条件。

（二）申请时限

借款人应在建造、翻建、大修自住住房批准文件签发之日起半年之内提出申请。

（三）申请资料

1、借款人及配偶的居民身份证；

2、借款人及配偶的户口簿；

3、借款人婚姻状况证明（结婚证或未婚、单身证明）；

4、建设工程规划许可证；

5、国有土地使用证；

6、房屋所有权证。

（四）办理流程

3、抵押登记。借款人持借款合同、担保合同、居民身份证和婚姻状况证明到房产管理部门办理房屋抵押登记手续。抵押登记费由借款人承担。

（五）办理依据

1、住房公积金管理条例

2、淮安市住房公积金贷款管理实施细则

（六）办结时限

条件符合、材料齐全、真实合规的，公积金中心自受理申请之日起15日内作出是否准予贷款的决定。不予贷款的，退回借款人相关证明材料。

五、商业性个人住房贷款转住房公积金贷款

（一）申请条件

借款人申请住房公积金贷款时应按月、足额、连续缴存住房公积金6个月以上且具有完全民事行为能力，并同时具备下列条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留身份；

2、具有符合规定的商品房买卖合同；

3、所购住房已取得《房屋所有权证》；

4、具有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力；

5、个人信用良好，在偿还贷款期间无不良信用记录；

6、提供公积金中心认可的担保。

7、法律法规规定的其他条件。

（二）申请资料

1、借款人及配偶的居民身份证；

2、借款人及配偶的户口簿；

3、借款人婚姻状况证明（结婚证或未婚、单身证明）；

4、商品房买卖合同；

5、房屋所有权证；

6、商业性个人住房贷款借款合同；

7、贷款银行签章的当月住房贷款还款明细证明。

（三）办理流程

3、抵押登记。借款人持借款合同、担保合同、居民身份证和婚姻状况证明到房产管理部门办理房屋抵押登记手续。抵押登记费由借款人承担。

（五）办理依据

1、住房公积金管理条例

2、淮安市住房公积金贷款管理实施细则

3、淮安市商业性住房贷款转住房公积金贷款管理规定

（六）办结时限

条件符合、材料齐全、真实合规的，公积金中心自受理申请之日起15日内作出是否准予贷款的决定。不予贷款的，退回借款人相关证明材料。

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如何办理住房公积金贷款

实行对象

住房公积金实行对象是所有行政机关、企事业单位包括外商投资企业、城镇和私营企业在职职工。专项用于职工个人购、建、大修住房等。对所申请的个人住房公金贷款不足以支付购房所需款时，不足部分可向银行申请商业性贷款。申请公积金抵押贷款由市住房资金管理中心及指定承办银行受理。

申请条件

已参加缴交住房公积金，并连续缴交的职工

有所在单位出具的借款人固定经济收入的证明

每户只能享受一次本项贷款

借款人购买的住房必须是解困房、经济适用住房、已办商品房预售许可证的普通住宅和二级市场住房。

有符合法律规定的购房合同或协议书

(A)有购买一套自住房所需资金30%以上的自有资金,并以此作为购房首期款(买一手房)

(B)拟购房产位于市内,首期款项(不低于评估价的40%)已存入指定银行帐户(买二手房)

7.具有本市城镇常住户口或有效居留身份

货款额度、期限、利率

每户最高可贷款额度为12万元，贷款额度随着住房公积金存量的增长而调整。

贷款期限最长为30年，贷款年限加借款人年龄不能超过法定的退休年龄。

贷款期限在5年以内的为4．14％，5年以上的为4．59％，贷款本息采取按月等额均还的方式。

偿还方式

公积金贷款本息采取按月等额均还方式，借款人须按借款合同规定，每月到贷款银行偿还贷款本息，也可委托所在单位每月从工资中代扣转交贷款承办银行。待还清贷款本息后，办理抵押登记注销手续。

办理程序

A．买一手房

借款人到市住房资金管理中心领填申请表－资金中心审查贷款资格（5个工作日）－承办银行审查贷款安全性（20个工作日）－承办银行分别与借款人和售楼单位签订借款合同和抵押合同－借款人办理抵押登记和房产保险－承办银行放贷－购房者还款－清户

B．买二手房

申请人与卖房签订房产买卖合同，并向中介公司申请 —中介公司收齐资料并配合申请人到银行办手续 —资金中心审查贷款资格— 承办银行审查贷款安全性，并向买卖双方及中介公司出具《贷款承诺函》 —评估机构对物业评估的确认 —借款人办理贷款，抵押合同签字和房产保险 —中介公司负责办理房产过户及房产抵押登记手续，并将他项权证交银行收押 —承办银行放贷 —购房者还款 —清户

申请人需提供的资料

申请时申请表须经所在工作单位证明盖章并提交:

(1)借款人身份证、户口簿原件及复印

(2)合法的商品房预售合同或销售合同及复印件

（3）拟购住房售价30％以上自筹资金的证明（已预付给售房单位的部分提供付款收据原件）

（4）售房单位同意为借款人提供阶段性担保的承诺等。

（5）职工申请时，须以自有、共有或第三房产进行抵押，或用有价证券质押。

注：借款人已婚的需提供配偶身份证，户口本，结婚证原件及复印件二份，未婚的需提供未婚证明。

若申请人买的是二手房,还需提供:

(1)申请人家庭收入证明或纳税证明

(2)提供银行认可的评估机构对抵押物评估的《评估报告》

公积金的转移与支取

一．当职工变动工作单位时，其住房公积金本息转入新调入的单位职工公积金帐户下

二．购买，建造，翻造，大修自住住房的三．当职工离退休或户口迁出本市、出境或与单位终止劳动关系，其积累的公积金本息一次结清，退还本人，同时注销职工住房公积金帐户。

四．当职工在职期间去世，可由其继承人或受赠人根据《继承法》的有关规定办理提取

手续。职工在符合有关条件下经单位批准可支取住房公积金帐户的存储余额。

支取住房公积金步骤

到开户行支取审批表和支款凭证 —到市住房资金管理中心审批 —到银行支取住房公积金

办理住房公积金贷款应按下列程序：

（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。申请银行个人住房贷款工作流程：

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近

2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢？”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢？”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

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贷款条件

一、个人购房贷款贷款对象：正常缴存住房公积金，并购买本市城镇具有所有权自住住房的职工家庭

申请条件：

1、具有城镇常住户口;

2、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金;

3、借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务。

二、个人购买经济适用住房贷款

贷款对象：

正常缴存住房公积金，并购买本市经济适用住房的职工家庭。除借款人外，借款人的配偶和经济适用住房共同产权人应作为共同借款人;借款人的直系血亲和产权人之外的经济适用住房共同申请人，经本人同意可作为共同借款人。共同借款人应同时符合住房公积金贷款申请条件。

申请条件：

符合购买本市经济适用住房的条件，并已签订《上海市经济适用住房预(出)售合同》，同时，还应符合以下贷款申请条件：

1、具有城镇常住户口;

2、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金;

3、借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务。

三、个人建造、翻建、大修自住房公积金贷款

贷款对象：正常缴存住房公积金，并符合建造、翻建、大修条件且具有所有权自住房的职工家庭

申请条件：

1、具有城镇常住户口;

2、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金;

3、借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务;

4、建造、翻建自住住房应提供市、区规划部门颁发的《建设工程规划许可证(零星)》。棚户简屋的修缮应提供本市房地部门颁发的督修单等批准文件;

5、建造、翻建、大修自住住房的自筹资金不低于全部工程款的30%;

6、与施工单位签订建造、翻建、大修自住住房的工程合同;

7、若借款申请人无法直接将房屋抵押给担保机构的，应提供阶段性担保。

四、限制贷款条件

1、没有参加住房公积金制度;

2、申请贷款前连续缴存住房公积金的时间少于六个月;

3、配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款;

4、贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时还有尚未还清的`数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务;

贷款流程

1.贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供所需要的资料;

2.对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送上海公积金中心;上海公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行;

3.银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

4.以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

贷款材料

上海公积金一手房公积金贷款材料

上海公积金二手房贷款材料

上海公积金保障房贷款材料

贷款额度/利率

公积金贷款利率

各住房公积金业务受托银行、上海市住房置业担保有限公司：

根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并进一步推进利率市场化改革的通知》(银发〔2015〕265号)，现就本市住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：

一、从2015年8月26日起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率不变，仍为0.35%;上年结转的个人住房公积金存款利率由1.60%下调至1.35%。

二、从2015年8月26日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由3.50%下调至3.25%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.00%下调至2.75%。

2015年8月26日(含)以后发放的个人住房公积金贷款，执行本通知规定。2015年8月26日前发放的未到期个人住房公积金贷款，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，2015年8月26日起仍执行原利率，不分段计息;期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2015年8月26日起仍执行原利率，自2016年1月1日起按本通知规定执行。

三、从2015年8月26日起，本市利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

贷款还款

正常还款方式及规定

提取住房公积金归还贷款(简称“冲还贷”)方法：

1、一次性还款法(简称“年冲”)——提取住房公积金余额一次性归还贷款余额，重新计算月还款额并继续按月还款的方法。

2、逐月还款法(简称“月冲”)——每月直接从提取还贷人住房公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法。

采用一次性还款法，委托人每年只可提取一次住房公积金用于还贷;采用逐月还款法，委托人每月可提取住房公积金用于归还当月住房贷款本金和利息。提取的住房公积金金额不足时，借款人应及时补足还款金额。提取住房公积金也可归还商业性住房贷款。提取还贷时间由上海市公积金管理中心公布。

提前还款手续

提前归还住房公积金贷款

申请范围：借款人自住房公积金贷款放款之日起满一年，可申请办理提前归还住房公积金个人贷款本息，借款人归还部分住房公积金贷款本息，每次还款金额应不低于6个月的住房公积金贷款本息额。

办理场所：住房公积金贷款放款银行。

办理所需资料：借款人应提供本人身份证、最近一次的还款凭证、贷款还款卡折等。

办理时限：提前与放款银行预约办理，申请资料齐全符合办理条件，办理期限不超过3个工作日。

注意事项：

1、借款人申请办理提前归还全部住房公积金贷款余额的，不受放贷时间限制;

2、借款人办理住房公积金贷款提前还款不必支付违约金。

提前还款流程

1、正常还款一年后，若想部分提前还款，携带主贷人身份证、最近一期对账单、还款账户(并存入现金)、原借款合同等前去原贷款银行申请办理;

2、根据各贷款银行要求不同，客户可以按照银行邮寄的对账单上的联系电话和地址，电话或者书面提出预约申请，直接办理或按照预约时间办理部分提前还款手续。

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委托提取住房公积金（住房补贴）归还公积金贷款须知

一、办理委托提取还贷须携带和提供的材料

1、贷款职工及配偶的身份证原件、结婚证原件；

2、贷款职工及配偶的住房公积金账号、个人住房补贴账号，或者贷款职工及配偶的住房公积金卡；

3、贷款职工的储蓄还款存折（签订《借款合同》时即签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》的，不需要提供）；

4贷款职工留存的《借款合同》原件（签订《借款合同》时即签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》的，不需要提供）。

二、办理委托提取还贷的时间

1、原则上在办理公积金贷款申请时可以同时办理委托提取还贷申请，管理中心审批后，在签订《借款合同》时签订《委托协议书》；

2、已经办理了住房公积金贷款的，可在还款期间任何时间（节假日除外）前往贷款银行申请签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》；

3、已经办理公积金贷款并且签订过《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》，如果需要变更委托提取还贷方式，可在还款期间任何时间（节假日除外）前往贷款银行办理终止原委托协议、签订新的《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》。

三、委托提取还贷操作

1、选择逐月提取还贷的，按《委托提取住房公积金归还公积金贷款实施细则》规定，委托人缴存住房公积金（住房补贴）账户须保留签订协议时月缴存额的12倍余额。贷款银行操作以账户为单位，逐个账户判断是否符合条件，各符合条件账户的提取额累加形成当期提取额度，只操作符合条件的账户；还款顺序为：先还逾期贷款本息、罚息，再还本期应还贷款本息。委托人签订委托协议后，如住房公积金（住房补贴）缴存账户中余额不满足条件，则不予操作逐月还贷，直至住房公积金（住房补贴）缴存账户中余额满足条件时，再次操作；操作时间为每月的15日。

操作时，贷款银行每月从借款人缴存住房公积金（住房补贴）账户中划转大于规定余额的月缴存额用于归还公积金贷款。月缴存额小于公积金贷款月还款额的，不足部分由职工按月补齐至还款账户；月缴存额大于公积金贷款月还款额的，每月提取的公积金（住房补贴）额等于公积金贷款月还款额。

2选择逐年提取还贷的，按《委托提取住房公积金归还公积金贷款实施细则》规定，凡10元以下的尾数仍须留在该职工的账户上。住房公积金（住房补贴）账户余额不足以归还当月贷款本息的，则不予操作；存在逾期贷款时，必须先还逾期贷款本息、罚息及本期应还贷款本息后，剩余金额再操作部分提前还贷，操作时间为每年的10月8日。

四、办理委托提取还贷的注意事项

1、贷款职工须仔细阅读《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》中的条款，对于协议内容不清楚的部分可向贷款银行提出咨询。

2、签订协议以后，在还款期内若协议中的有关信息发生变更，需及时向贷款银行提出变更申请。

3、已签订协议书的贷款职工及配偶需要终止委托的，应在规定的提取还贷操作时间的一个月前到贷款银行签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款终止协议书》。

4、选择逐月提取还贷的，如住房公积金（住房补贴）缴存账户中余额满足提前还清贷款本息时，职工提出申请，经审核同意后可以操作提前还清贷款本息。对于委托提取还贷操作后，贷款本息全部结清的贷款职工，可于委托还贷操作成功后前往贷款银行办理抵押注销登记手续。

5、办理委托提取还贷的范围只限于归还公积金贷款，未办理委托提取还贷手续的贷款职工，在使用住房公积金还贷时，每年的1至12月的1至15日可到银行柜台转帐提取。

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有关住房公积金贷款资产管理研究

摘要：住房公积金贷款的违约风险步入敏感期，对住房公积金贷款构成资金风险的因素有很多，包括贷款期限、借款人经济状况、房地产市场、担保方式、利率市场化等。现行的住房公积金贷款资产管理模式也存在着许多问题，为了有效管理资产风险，树立主动管理风险的思想意识，提高资产安全性和使用效率，本文探索构建一个相对完善的资产管理模式，明确责任主体，创新管理方法。

　　一、住房公积金贷款资产面临的风险

（一）市场风险

住房公积金作为一种专项使用资金，其资金使用方向主要是通过住房公积金贷款来支持职工购买住房，随着近年来楼市的不断升温，住房公积金贷款（包括组合贷款）也呈现出不断上涨的趋势。如果房价出现大幅度下滑，借款人将失去还款动力导致违约率上升，贷款的受影响程度将呈上升趋势，即越是新近发放的贷款额度越高，还款期限越短，涉及的贷款余额越高，一旦违约造成的损失也就越大。

房地产市场已经成为整个国民经济的重要组成部分，占比达到14.8%，所以房地产市场的发展影响着整个宏观经济的发展，反过来，宏观经济的发展也影响着房地产市场的发展。中国经济高速发展的30年带来了成绩，也暴露出问题，环境污染、产能过剩、地方债务等一系列问题让中国经济不得不转变发展思路，由唯GDP论转变为注重调整经济结构，寻求高效、环保的发展道路。经济发展思路的转变导致中国经济发展速度趋稳，经济下行压力加大。所以，房地产市场增速放缓，甚至逆向发展也不可避免。

（二）信用风险

有学者对贷款期限和违约率之间的关系进行过研究，研究结果表明借款人违约行为一般出现在贷款发放后的3年一8年。住房公积金贷款目前距离购房高峰期恰为7-10年，所以按照这一结论，住房公积金贷款违约风险进入到一个高发阶段。由于市场发展的不确定性和对购房高峰期的判断不一致，所以住房公积金贷款的违约风险高峰可能会持续很长一段时间，这给住房公积金贷款资产管理带来了更大的挑战。

（三）法律风险

全国住房公积金贷款在担保方式的'选择上不尽相同，有的城市选择全部强制采取保证担保方式的方法，例如上海、天津、重庆；有的城市选择部分强制采取保证担保方式的方法，例如北京、成都；有的城市采取借款人自愿选择保证担保方式的方法，例如南京、福州、长春。根据各地的实践，住房公积金贷款的保证人为担保公司或者担保中心，担保公司通过代偿的方式将大量逾期贷款转移至担保公司管理。从住房公积金管理中心的角度看，逾期率得到了有效的控制，但从住房公积金贷款资产的角度看，这些贷款的违约风险并没有消除，反而因为转移到担保公司更加隐蔽了。

从法律关系上讲，借款合同和保证合同都是平等民事主体之间根据意思自治原则订立的，任何一方都无权强迫另外一方接收自己单方订立且明显有利于己方的条款，因此强制担保做法的合法性令人质疑。如果强制保证担保方式因为合法性问题被取消，那么住房公积金贷款资产的风险将瞬间暴露在住房公积金管理中心面前。

（四）政策风险

近年来，国家对于房地产市场密集出台调控政策，包括限购、限贷、利率调整等，直接影响了房地产市场的发展和房屋价格的波动，国家政策对于房地产市场的影响是显著而迅速的。住房公积金贷款资产管理需要对国家政策作出快速反应才能保证资产安全。

二、住房公积金贷款资产管理存在的主要问题

（一）资产管理责任主体定位有误

根据不同的担保方式，抵押类住房公积金贷款一般由贷款银行负责管理，保证类住房公积金贷款一般由担保公司管理。住房公积金的资金使用由住房公积金管理中心负责，所以住房公积金贷款是住房公积金管理中心的资产，管理的责任主体当然是住房公积金管理中心，目前将资产管理主要职能分散在贷款银行和担保公司，而由住房公积金管理中心进行间接管理的做法显然是不妥当的。

（二）管理方法粗放

目前住房公积金贷款资产的管理主要是按照逾期期数划分为正常类贷款、短期逾期贷款、中长期逾期贷款，针对不同类的贷款分别采取关注、电话催收、上门催收、诉讼、核销等方法处理。这种管理方法已经落后于金融机构对于贷款资产五级分类的管理方法，考察逾期原因维度单一，采取的措施缺乏力度。

（三）配套制度不完善

住房公积金贷款虽然已经利用保证人制度来减低贷款风险，但目前并没有将保险制度、债权让与等制度有效融合进来，所以保险公司、资产管理公司等机构并没有在住房公积金贷款资产管理过程中发挥多少作用。

三、住房公积金贷款资产管理模式构建

（一）建立评级体系

为了提高住房公积金贷款资产管理水平，有效控制借款人的信用风险，应建立住房公积金贷款评级体系。评级体系包括开发商评级、中介机构评级和借款人评级。其中北京市住房公积金管理中心已经开始实施借款人信用评级制度，该制度将借款人的学历、学位、职称等多种因素纳入评级体系，由系统判定借款人的信用级别，信用级别分为AAA、AA、A、BBB、BB、B、C共七级，评级结果用于贷款额度的提高或降低等。

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2014年扬州公积金贷款利率一览

目前扬州首套房贷利率普遍上浮5%-10%，在这种情况下在该市缴存了住房公积金的职工可考虑公积金贷款买房。那么，2014年扬州住房公积金贷款利率是多少呢?这是申请住房公积金贷款的职工最为关心的问题，小编收集相关为大家作出解答。

据了解，到目前为止，公积金贷款利率跟之前相比，并没有发生变化。具体为五年以下含五年，贷款利率为贷款金额的'4.0%;五年以上公积金贷款利率为4.5%。此外，若是用公积金购买二套房，二套房的贷款利率是在首套房贷款利率的基础行上幅10%，即五年以下含五年二套房公积金贷款利率为4.4%，五年以上二套房公积金贷款利率为4.95%。各地公积金贷款利率均相同。

据悉，2014年扬州公积金贷款利率按以下标准执行：
贷款期限年利率%

5年以下(含5年) 4.00

5年以上 4.50

提醒：若在贷款期间内遇利率调整，那么贷款期限在一年以内的按贷款合同约定利率执行;贷款利率在一年以上的，将在次年1月1日执行新利率。
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2017住房公积金异地贷款新政

据报道，最近我国多地开始实施公积金异地贷款，这对于打算买房一族可是个好消息，但具体手续需要咨询当地相关部门。

记者今天从住房和城乡建设部获悉，针对部分地区住房公积金使用条件偏紧，结余资金规模较大等问题，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合对外发文，明确自去年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务。

三部门提出，要全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合，及时出具、确认缴存证明等材料，办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。

住房公积金

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

2016年，武汉、长沙、南昌、合肥四城公积金缴存异地互认。2016年1月28日，租房提取住房公积金条件放宽：连续缴存3个月可提。

1、如何理解住房公积金定义的内涵?

住房公积金的定义包含以下五个方面的涵义：

(1)住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。

(2)只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的.城镇居民、离退休职工不实行住房公积金制度。

(3)住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。

(4)住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。

(5)住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：积累性和专用性。

2、新成立单位应当何时建立住房公积金缴存关系?

新成立单位应当自设立之日起30日内到当地住房公积金管理机构办理缴存登记。

3、新成立单位开户时应提供哪些相关材料?何时开始缴存住房公积金?

(1)党政机关、事业单位或社会团体，需出具单位设立批准文件或法人证书副本原件及复印件;独立核算企业需出具营业执照副本原件及复印件;

国外、外地派出机构代表处或办事处需出具当地工商行政管理部门核发的《注册证书》副本原件及复印件。

(2)组织机构代码证副本原件及复印件。

(3)《住房公积金缴存单位基础信息登记表》、《汇缴清册》(住房公积金开户导入表)、《住房公积金缴款书》。

单位开户时一并开始缴存住房公积金。

4、住房公积金的缴存基数是如何确定的?

住房公积金缴存基数按职工本人上一年度月平均工资计算。月平均工资按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。

5、住房公积金最低缴存基数是如何规定的?2017年最低缴存基数是多少?

住房公积金缴存基数，不得低于本市政府公布的当年最低工资标准。
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三明市住房公积金贷款指南
(一)对象及条件
1、具有三明市常住户口或本市其他有效居留身份证明，并具有完全民事行为能力;
2、借款人所在单位足额缴存住房公积金一年以上，借款人按规定连续足额缴存住房公积金六个月以上至今。借款人及房产共有权人住房公积金缴存期限均满足上述条件的，可按双职工认定;
3、借款人及房产共有权人信用良好，有偿还贷款本息的能力;
4、借款人同意按照住房公积金管理中心和住房公积金贷款银行认可的担保方式进行担保;
5、借款人在2003年1月1日之后未办理过住房公积金贷款或仅办理过1次住房公积金贷款的。
6、职工家庭成员(包括本人、配偶及未成年子女)实际拥有住房套数不超过2套(不包含此次购买住房)。住房套数以购买住房所在地不动产登记查询证明的实际拥有套数为准。多人共同购买一套住房的，所有购房人的家庭成员视同一个缴存职工家庭的家庭成员
(二)首付比例、贷款额度、期限和利率
(2.1)首付比例
缴存职工家庭首次申请住房公积金贷款的，首付比例不低于30%;第二次申请住房公积金贷款的，首付比例不低于40%。
(2.2)贷款额度
贷款金额取以下三项最低值：
1、根据月缴金额计算出的可贷金额;
2、根据不同首付比例计算出的贷款额度;
3、职工家庭首次申请住房公积金贷款的双职工最高贷款额度为50万元、单职工最高贷款额度为35万元;职工家庭第二次申请住房公积金贷款的双职工最高贷款额度为45万元、单职工最高贷款额度为30万元。
(2.3)贷款期限
1、购买商品房、经济适用房、集资房、危改返迁房或自建住房的，最长贷款期限30年;
2、购买二手房的，贷款期限加上该房屋已使用年限上不超过50年，房屋已使用期限不超过40年;
3、借款人的贷款期限届满日限定在借款人离退休之后5年内。
(2.4)贷款利率
缴存职工家庭的首次及第二次住房公积金贷款均执行住房公积金贷款基准利率，五年期以下(含五年)贷款利率为2.75%;五年期以上贷款利率为3.25%。
(三)办理流程及时限
职工携相关材料到本市受托承办住房公积金个人住房贷款的银行提出申请，银行在7个工作日内初审完毕;银行将审核完成的申请材料送市住房公积金管理中心，公积金中心在8个工作日内审批完毕。
住房公积金贷款流程
(四)家庭成员信息材料
1、身份证复印件;
2、户口簿复印件;
3、婚姻情况证明;
4、住房公积金存折复印件;
5、住房公积金借款申请表;
6、个人信用报告;
(五)不同住房类型材料
(5.1)新建商品房
1、商品房购销合同复印件;
2、首付款发票复印件。
(5.2)二手房
(5.2.1)由担保单位提供担保并以购入房产抵押的
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住房公积金申请书 | 住房贷款合同 | 住房公积金工作总结 | 住房贷款抵押合同 | 住房公积金贷款科述职报告 | 住房公积金贷款科述职报告

1、房屋买卖协议(拍卖成交确认书)复印件;
2、拍卖房属法院查封的，出具法院解除查封通知书;
3、首付款凭证复印件;
4、房屋买卖契税完税凭证、卖方及其房产共有权人的身份证明及原房屋所有权证、土地使用权证(或产权登记部门出具的允许交易的证明)复印件各一份;
5、房地产估价报告书或担保单位出具的现场勘察报告原件;
(5.2.2)以购入房产或其它自有房产抵押的
1、房屋买卖协议(拍卖成交确认书)复印件;
2、房屋买卖契税完税凭证及房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份;
3、拍卖房属法院查封的，出具法院解除查封通知书;
4、首付款凭证复印件;
5、房地产估价报告书(以其它自有房产抵押的需同时评估购入的和作为抵押物的房产);
6、卖方身份证明及原房屋所有权证、土地使用权证(或产权登记部门出具的允许交易的证明)复印件各一份;
7、卖方收款账户复印件。
(5.2.3)以有价证券质押或以住房公积金提供全程担保的
1、房屋买卖协议(拍卖成交确认书)复印件;
2、首付款凭证复印件;
3、房屋买卖契税完税凭证复印件;
4、房地产估价报告书(拍卖房除外);
5、卖方原房屋所有权证、土地使用权证复印件(或产权登记部门出具的允许交易的证明)各一份;
6、卖方身份证复印件、收款账户复印件各一份;
7、拍卖房属法院查封的，出具法院解除查封通知书;
8、担保人身份证复印件、公积金存折复印件各一份(以住房公积金提供担保的)。
(5.3)自建房
1、建设用地批文，建设用地规划许可证，建设工程(或村镇建设)规划许可证复印件各一份;
2、有权部门出具的楼幢证明复印件(已办产权证的无须出具);
3、工程预算书或房地产估价报告书原件;
4、房屋所有权证、土地使用权证复印件(以房产抵押的)。
(5.4)翻建房
1、原土地使用证或建设用地规划许可证复印件;
2、翻建住房建设工程规划许可证复印件;
3、工程预算书(或各项支出正式发票);
4、房地产估价报告书原件及房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份(以房产抵押的)。
(5.5)拆迁安置房
1、拆迁返还房协议书复印件;
2、拆迁房屋结算表(经拆迁办确认)复印件;
3、原房屋所有权证、土地使用权证复印件。
(5.6)大修住房
1、市、县危房鉴定委员会出具的B、C、D级危房鉴定证明书复印件，建设工程规划许可证复印件;
2、工程预算书(或各项支出正式发票);
3、原房屋所有权证复印件;房地产估价报告书原件及房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份(以房产抵押的)。
(5.7)其它住房
(1)集资建房：
1、集资建房协议书复印件;
2、首期交款凭证复印件。
(2)房改房：
1、购房合同复印件;
2、个人购房计价表;
3、所购房原房产证、土地证复印件各一份。
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住房公积金业务指南
一、住房公积金的概念及权属性质
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，是我国住房货币化分配的重要形式。按照《条例》的规定，住房公积金由在职职工和所在单位各按职工工资收入的一定比例逐月缴存，其单位缴存部分和个人缴存部分都属于职工个人所有。
二、缴存住房公积金的范围
缴存范围包括各级国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。上述单位均须按规定到住地住房公积金管理中心，为其在职职工（外商投资企业中的外国人除外）办理住房公积金的缴存手续。
三、住房公积金的使用范围
住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。建立住房公积金制度的目的，是转变住房分配体制，提高职工购建自住住房的能力，发展住房消费信贷，加快住房建设。按照《条例》的规定，职工只有为解决自己的住房问题而进行基本住房消费时，即职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，才能使用住房公积金。为了其他性质的个人消费或为了投资、增值等其他商业目的，则不能使用住房公积金。
四、住房公积金的缴存
（1）住房公积金的缴存范围和缴存比例
单位缴存住房公积金的职工范围为在职职工，包括正式职工和聘用合同制职工。离退休职工和外商投资企业中的外国人不缴存住房公积金。单位新调入的职工，从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金；新参加工作的职工，从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金。单位与职工终止劳动关系的，从终止劳动关系之日起，不再为该职工缴存住房公积金。职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存住房公积金的比例，最低各为职工上一月平均工资的5%，有条件的，可以适当提高缴存比例。
（2）住房公积金缴存程序
第一步，单位到住房公积金管理中心办理缴存登记。
单位住房公积金管理人员到管理中心填制《住房公积金缴存登记表》，并填报有职工姓名、身份证号码和上一月平均工资总额的《公积金汇缴清册》，由管理中心核定其职工住房公积金月缴存额和单位汇总月缴存额。
第二步，管理中心为缴存单位职工办理住房公积金个人帐户的开户手续。
首先，单位核对管理中心核定的职工住房公积金月缴存额。每个职工的月缴存额包括职工缴存额和单位为职工的缴存额两部分，其中职工个人月缴存额为职工本人上一月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例（结果四舍五入到元）；单位为职工缴存的月缴存额为
职工本人上一月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例（结果四舍五入到元）。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资统计的项目计算。其次，管理中心根据单位核对无误的职工《住房公积金月缴存额核定表》，为该单位职工办理住房公积金个人账户的开户手续。第三步，单位按月办理住房公积金的缴存。
单位按照管理中心为其打印的《住房公积金月缴存额核定表》的数额，在每月发薪时，先代扣职工个人缴存额，再连同单位缴存部分，于每月发工资之日起5日内统一缴存到管理中心为其指定的住房公积金专户。单位依据管理中心加盖财务专用章的《住房公积金汇缴凭证》进行会计账务处理。住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息。
（3）住房公积金缴存基数的核定
住房公积金的核算为每年7月到第二年6月。职工住房公积金的月缴存额是以职工本人上一月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例计算的，一次核定，一年不变。单位应在每个住房公积金核算结束前，根据本单位职工工资变动情况，在每年5、6月份向管理中心报送新的职工月工资总额，由管理中心据此核定下一核算每个职工的住房公积金月缴存额。若职工工资未发生变动的，则继续以上一核定的月缴存额缴存住房公积金。
五、单位缴存住房公积金的列支渠道和税收减免
单位为职工缴存的住房公积金，用管理中心开据的缴存凭证，按照下列规定列支：
（1）机关单位在预算中列支；
（2）事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支；
（3）企业在成本中列支。
按照国家有关政策规定，单位和个人实际缴存的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免征个人所得税；个人按规定支取已缴存的住房公积金时，免征个人所得税。职工住房公积金个人账户存款利息收入免征个人所得税。
六、住房公积金缴存中单位和职工变更情况等相关问题
（1）单位因职工工资调整需按年办理住房公积金月缴存额的核定
住房公积金月缴存额由管理中心一年核定一次，在一个住房公积金结算（从当年7月1日到下年6月30日）内，每个职工每月缴存额不变。已缴存住房公积金的单位应在每年5月至6月份，根据本单位职工上一工资变化情况，向管理中心填报新的《公积金汇缴清册》，重新核定下一结算职工住房公积金月缴存额。
（2）单位发生变更、终止时应办理住房公积金的变更或注销登记
单位发生合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内，由原单位或者清算组织到管理中心办理变更登记或者注销登记，并办理职工个人账户的转移或者封存手续。
（3）单位增加人员应办理新增员工的缴存登记和开户手续
单位录用（含调入）职工，应当自录用之日起30日内到管理中心办理住房公积金缴存登记和职工个人账户的设立或转移手续。新参加工作的职工，从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额以职工当月工资总额计算；单位新录用和调入的职工，从录用、调
入单位发放工资之月起缴存住房公积金，月缴存额以单位核定的职工本人当月工资总额计算。
（4）单位减少人员应办理变更登记和转移或封存手续
单位与职工终止劳动关系（含调出）的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到管理中心办理变更登记，并办理职工个人住房公积金账户的转移或封存手续。
七、单位缴存住房公积金有困难时应办理降低缴存比例或缓缴手续
对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或工会讨论通过，报省房改办批准后，可降低缴存比例或缓缴，待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补交缓缴额度。其中缓缴期限最长以一年为单位，第二年单位缴存住房公积金仍有困难的，应重新办理缓缴审批手续。
八、单位不按规定缴存住房公积金的责任
（1）单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处 1万元以上 5万元以下的罚款。
（2）单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。
九、住房公积金的提取和使用
(一)职工因住房需要使用住房公积金
职工购买、建造、翻建、大修自住住房以及偿还购房贷款时，可支取本人及配偶的住房公积金存储余额。职工因住房消费需要提取本人及配偶的住房公积金时，应提供以下有关资料和本人亲笔签名并经单位审核盖章的《住房公积金支取申请书》，到管理中心办理审核及支取手续。其支用金额上限为职工住房公积金最新对账单百元以上部分，但不得超过住房消费额。
1、购房时支用住房公积金
(1)购买商品房，应提供签订日期在一年以内的《商品房买卖合同》原件及复印件；
(2)购买本单位公房，应提供政府房改部门批准的公房出售文件及分户价格表，并在单位办理售房款缴存的同时，办理职工住房公积金转交房款手续；
(3)购买拆迁安置房，应提供《拆迁安置协议》和一年以内交房款的收据原件及复印件；
(4)购买二手房，应提供购房协议和房产证或“契税完税证’’原件及复印件。
2、自建、翻建、大修自住住房支用住房公积金
(1)农村自建住房的，应持农业户口的“户口簿”和村、乡两级出据的建房证明(以配偶名义建房的，还应提供结婚证或婚姻登记部门出据的婚姻证明)；
(2)城镇职工自建、翻建住房的，应持有关的建房批准文件(如城建规划部门出据的“居民个人修建房屋规划许可证’’原件及复印件)；
(3)大修住房的，应持房屋大修合同、房产证明、大修结算凭据原件及复印件；
(4)单位全额集资建房的，应持计委立项批文、房改办全额集资建房批文原件及复印件，单位盖章的分房房价表和支用职工已交房款收据。
上述购买、建造、翻建、大修自住住房，可凭有效证明，提取配偶、子女、父母住房
公积金账户余额，提取总额不得超过购买、建造、翻建、大修自住住房时的实际支出。
3、偿还购房贷款支用住房公积金
职工通过贷款购房的，在还款期内，可持银行借款合同、最新银行还款凭条，一年一次办理支取，其支取额不得超过当年贷款还款额。
(二)房租超出家庭工资收入的规定比例需支用住房公积金
职工因生活困难，需支用住房公积金支付住房租金的，应持单位审核出据的房租超出家庭工资收入规定比例15％的证明、单位盖章的《住房公积金支取申请书》，到管理中心按年办理房租超出15％部分的住房公积金支取手续。
(三)职工按规定可销户提取住房公积金的情况
职工因离退休、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系、出境定居时，可支取住房公积金。职工应持所在单位核实后出据的相关证明及单位盖章的《住房公积金支取申请书》，到管理中心办理住房公积金个人账户的注销和全部本息存储金额的支取手续。
职工因死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以持相关法律文书及受益人的身份证明、死亡职工单位审核盖章的《住房公积金支取申请书》，到管理中心办理住房公积金个人账户的注销和全部本息存储金额的支取手续；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额按规定纳入住房公积金的增值收益。
(四)符合下列特殊条件可提取住房公积金
1、正在享受城镇居民最低生活保障的；
2、本人、配偶及其直系亲属因患严重疾病造成家庭生活严重困难的；
3、连续失业两年以上，家庭人均月收入低于本地区最低工资收入，家庭生活严重困难的。
符合上述1、3项的职工与单位终止劳动合同关系时，应当在提取住房公积金时做销户处理。符合上述第2项情况的，每年可办理一次提取手续，提取总额不得超出家庭应负担的医疗费用。
十、缴存住房公积金的职工购房时可申请公积金贷款
住房公积金个人住房贷款是与住房制度改革相配套的一项政策性优惠住房贷款。凡在省中心连续缴存住房公积金一年以上且近期住房公积金缴存正常的单位职工，在购买自住住房时，均可申请住房公积金贷款。住房公积金个人购房贷款具有贷款利率低于商业银行同类贷款利率标准，贷款偿还手续方便、形式灵活等项优点，是缴存住房公积金的职工可以享受的一项互助性的权益。职工申请购房贷款时，可到省中心领取填写贷款申请表，并提供有关购房合同等资料，办理贷款手续。
十一、职工在本市工作变动的应办理住房公积金的转移手续
职工在本市范围内发生工作变动，如属调动、原单位辞职后在新单位聘用的，应持调动函、新的聘用合同原件及复印件及原工作单位审核盖章的《住房公积金转移通知书》，到管理中心办理审核和住房公积金个人账户全部金额的转移手续；如属辞职、辞退、解聘后未到法定退休年龄，也未再就业或再就业单位暂未缴存住房公积金的，其住房公积金存储余额随个人的人事档案，由原工作单位或代管人事档案的人才交流中心代管，并办理相应的住房公积金封存、转移手续。
十二、有关名词解释：
（1）住房公积金账户的封存：是指职工因各种原因，如职工脱离工作停发工资、调离、辞职、辞退、解除劳动合同、开除、退休、亡故等，致使住房公积金缴存中断或终止，单位在管理中心将该职工的住房公积金账户变更为非正常缴存户的行为。封存的住房公积金账户为封存户。当职工的住房公积金账户符合封存条件时，其缴存单位应填写《住房公积金变更清册》交管理中心财会部，办理封存手续。
（2）住房公积金的转移：是指职工因单位调整或个人工作单位发生变动时，其原工作单位将该职工的住房公积金账户已缴存的住房公积金（含利息）转移到新工作单位的行为。职工因辞职、辞退、解除劳动合同、开除等与原工作单位解除劳动关系，但暂时没有新工作单位的，该职工的原工作单位应先办理职工个人住房公积金账户的封存手续，然后再根据该职工以后的工作情况或其个人人事档案托管关系情况，将该职工住房公积金账户的存储余额转移到其新工作单位户下或转移到人才交流中心户下。办理住房公积金转移，缴存单位应填写《住房公积金转移通知单》，到管理中心办理审核和转移手续。
（3）住房公积金账户的启封：是指恢复原封存的住房公积金账户的行为。住房公积金账户被封存的职工与原工作单位重新恢复工资关系或签订新的劳动合同的，职工所在单位应为该职工按规定缴存住房公积金，单位应填写《住房公积金变更清册》交管理中心财会部，办理启封手续，使该职工的住房公积金账户恢复正常缴存状态。
（4）住房公积金的缓缴：是指单位因故暂时无法按规定为职工正常缴存住房公积金，经有关部门批准，在一定期限内暂时停缴职工住房公积金的情况。单位因经营情况不佳等原因，对缴存住房公积金确有困难的，经本单位职工代表大会或工会讨论通过后形成决议，单位将附有该决议的缓缴报告报省房改办批准后，送管理中心办理缓缴登记。单位经济效益好转后，再补交缓缴额度。其中缓缴期限最长以一年为单位，第二年单位缴存住房公积金仍有困难的，应重新办理缓缴审批手续。
（5）建造住房：是指城镇居民根据1983年5月25日国务院批准1983年6月4日城乡建设环境保护部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》，经房地产管理机关和城市规划管理机关等部门批准建造的住房。
（6）翻建住房：根据1985年1月1日城乡建设环境保护部城住字[84]第677号《房屋修缮范围和标准（试行）》的规定，对住房全部拆除、另行设计、重新建造的行为。
（7）大修住房：根据1985年1月1日城乡建设环境保护部城住字[84]第677号《房屋修缮范围和标准（试行）》的规定，大修住房是指需要牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除住房。
十三、管理中心各业务部门办理住房公积金业务分工
（1）公积金归集部：办理住房公积金缴存相关政策解释、新缴存单位的开户、缴存单位的核定、单位及其职工开户资料的变更事项、单位缓缴手续的登记等，以及办理住房公积金各类表格的发放。
业务联系电话：87349013；部门负责人电话：87334099
（2）财会部：办理住房公积金账户的缴存核算、对账、账户封存与启封、结息、对账单的发放，以及住房公积金提取和转移的账务处理。
业务联系电话：87314946；部门负责人电话：87347985
（3）资金部：办理职工住房公积金提取与转移的审核、职工个人住房公积金购房贷款政策解释、贷款申请表的发放以及办理个人购房贷款相关手续。
业务联系电话：87313669 ；部门负责人电话：87348537
陕西省住房资金管理中心地址：西安市西北一路52号；邮编：710003
个人住房公积金查询电话：***5
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关于住房公积金贷款问题全攻略

住房公积金贷款要哪些材料？
用住房公积金贷款可以缓解购房者的压力，从而能够提前入住自己的房屋，开启新的生活。那么申请住房公积金贷款到底需要哪些材料呢？
1、新建商品房贷款需要准备哪些材料？
①“住房公积金贷款申请审批表”3份；
②借款人及配偶户口本、居民身份证、结婚证原件及3份复印件；单身的需提供民政部门出具的单身证明和离婚证明原件及3份复印件；
③合法有效的购房合同原件3份。房屋开发单位的《营业执照》副本、《商品房预售许可证》（期房）、《商品房销售许可证》、《竣工验收合格证》、大房证复印件3份；
④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明原件及3份复印件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明原件3份；
⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺原件3份并提供保证人具有保证能力的证明材料（包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等）复印件3份；
⑥借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）原件及3份复印件；
⑦住房公积金管理机构规定的其他文件和资料。
2、二手房贷款需要准备哪些材料？
①“住房公积金贷款申请审批表”3份；
②交易双方夫妻二人户口簿、身份证、结婚证原件及3份复印件；
③与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同原件3份；交易房屋的共有人未在房屋交易合同上签字的，需提供其同意出售的书面证明原件3份；
④交易房屋的权属证书，即《房屋所有权证》原件及3份复印件。共有的房屋，要提供《房屋共有权证》原件及3份复印件；
⑤预付购房款票据、契税完税证原件及3份复印件；
⑥涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利权属证明原件及3份复印件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明原件3份。以所购住房或其他抵押物抵押的，还需要提供贷款机构认可的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告原件3份；
⑦涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明（包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等）复印件3份；
⑧住房公积金管理机构规定的其他材料。
3、集资建房个人住房公积金贷款需要准备哪些材料？
①“住房公积金贷款申请审批表”3份；
②有权部门批准的集资建房计划和批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件及3份复印件；
③单位集资方案原件及3份复印件；
④参加集资建房的职工基本情况表复印件3份；
⑤单位出具的阶段性担保函原件3份；
⑥个人已交集资建房款的凭证原件及3份复印件；
⑦借款申请人与单位签订的集资建房合同或协议原件3份；
⑧借款人及配偶户口簿、身份证、婚姻证明原件及3份复印件。
4、个人自建房贷款需要准备哪些材料？
①“住房公积金贷款申请审批表”3份；
②建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证及相关材料原件及3份复印件；
③与工程承建方签订的工程承包合同原件及3份复印件；
④经贷款机构认可的评估机构审定或认可的建造房屋所需资金的工程（材料）预算书原件3份；
⑤自筹资金或建设工程量已达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入资金的有关证明文件原件及3份复印件；
⑥借款人及配偶户口簿、身份证、婚姻证明原件及3份复印件。
5、房改房和拆迁安置房贷款需要准备哪些材料？
①“住房公积金贷款申请审批表”3份；
②购买房改房的，要提供房屋产权单位的承诺函原件3份、房改测算表原件及3份复印件。
③拆迁安置房，要提供拆迁安置协议原件及3份复印件。
④其他材料比照新建商品房贷款所需材料。
离婚时住房公积金算作夫妻共同财产吗？
一、住房公积金是夫妻共同财产吗
根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金，生产、经营的收益，知识产权的收益，继承或赠与所得的财产(除了遗嘱或者赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产)及其他应当归共同所有的财产都属于夫妻共同财产。而一方婚前的财产，一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用，一方专用的生活用品都为一方财产。
去年颁布的《婚姻法解释二》进一步明确了，“其他应当归共同所有的财产”包括在婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、养老保险金、破产安置补偿费。
因此，住房公积金属于夫妻共同财产。
二、夫妻共同财产范围如何
婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。”
在确定夫妻共同财产的范围时，应当注意以下问题：
1、夫妻共同财产的范围只限于夫妻一方或双方在婚后所得的财产。夫妻一方的婚前财产为夫妻一方所有的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。
2、所谓婚后所得的财产，是指财产权的取得时间是在婚姻关系存续期间。即从婚姻关系发生效力之日起，到配偶一方死亡或离婚生效时止。
3、夫妻共同财产与个人财产的关系。对于夫妻一方婚后所得的财产，除了依照婚姻法第18条的规定或者夫妻约定归一方个人所有之外，均属于夫妻共同财产。因此，对于某些婚后所得的财产，夫妻一方主张应为其个人财产的，须承担证明责任。如果不能证明应归其个人所有的，应认定为夫妻共同财产。对于无法确定到底为一方的婚前财产还是婚后所得的财产，也应认定为夫妻共同财产。
最新上海第二套房公积金贷款政策是什么?
用公积金购买住房是很多人的选择。各个地区的公积金贷款政策又不一样。下面365小编将为您介绍上海第二套房公积金的贷款政策，希望能够对您有所帮助。
许多购买二套房的家庭都需要使用公积金贷款购买，每一个城市对于公积金贷款购买二套房的政策是不同的，关于使用公积金贷款在上海购买二套房又有什么要求呢?
单人公积金第二套房公积金贷款最高限额20万+补充公积金10万;二人公积金贷款加倍。
具体计算方法：
1、不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数(住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额的20倍)确定的贷款限额;
2、不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额;
3、不高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限;
4、不高于最高贷款额度。
二套房公积金贷款首付比例
新国五条出台之后，全国各地纷纷推出购房限制条件，严防炒房投机倒把。其中，二套房购买政策变化明显。目前，全国各地基本达成一致，公积金贷款买二套房首付必须大于6成，有些地区二套房公积金贷款更是要求70%的首付款。需要说明的是，公积金贷款中心与商业银行不同，银行‘认房也认贷’，而公积金中心‘只认房不认贷’。也就是说，如果首套住房按揭购买后又卖了，现又新购住房，也可以使用公积金贷款，并且可认为是首套房。公积金贷款中心只认申请人目前名下房产，不计算其拥有房产和按揭贷款的历史记录。不过，按照公积金贷款相关政策规定，对公积金贷款购买二套房的，首付款必须大于60%。
二套房契税
税费:买方税:契税按总价1.5%。卖方税:个税1%,房产证满5年且是业主唯一住宅免交。营业税5.5%,房产证满5年免交。双方税:印花税按总价万分之一,其它手续费数百。以上税费通常都由买方出。手续:不用贷款的,买卖双方带齐资料,包括身份证、房产证等一齐到房管局先递件申请过户,审件通过后,七天左右到相关部门交税费,再拿所有单据回房管局申请出证。所有单据齐全通过审查的,三天左右新买家亲自到房管局就能拿到新房产证。需要贷款的,到房管局递件过户前要先联系银行,银行审查所有资料同意贷款及金额之后才能到房管局办过户手续。如果通过房产中介买房,银行贷款方面也可以通过中介联系。
重点说明一下：契税的1.5%优惠，与按揭无关、与银行无关、与公积金更加无关。
其实很简单，办产权时契税部门核契是根据提交的房屋产权资料，在电脑上输入第一个户主的身份证号。如果此人以前已经享受过1.5%的契税优惠，那么电脑在打印交款单时会自动打印收3%
再举一个特例：如果一个人以前买了一套商铺，办产权时交契税3%，现在又买了一套住宅。按理说他这套住宅是第二套房了。但是，由于上一套房是商铺，办产权时是交的3%，而并没有享受契税1.5%的优惠。所以在办理这第二套住宅房屋产权时，就可以享受1.5%的契税优惠了。不过现在很多开发商不清楚业主的情况，在交房时预收业主产权费用(含契税、维修资金等)时，是按3%的契税进行预收。等以后办完产权后再进行多退少补。
北京公积金二套房贷政策的内容有哪些?
公积金二套房贷政策在不同地方有不同的规定。那么，北京公积金二套房贷政策的内容有哪些？北京公积金二套房贷政策的相关规定对于北京居民购买公积金二套房有哪些借鉴意义？
北京公积金政策放弃“一刀切”。据了解20xx年1月起，北京市公积金贷款二套房政策认定标准较之前放宽，已将首套房出售的家庭，申请使用公积金贷款再次购房时，公积金将按首套房政策批贷。而此前，只要是有过购房记录，哪怕是已经售出，均被认定是二套房。
根据调整后的公积金二套房贷认定标准，只要购房者目前名下的住房人均面积不超过28.81平方米，便可以获得贷款，此前已经卖出的房源并不在统计范围内，在外地购房的房源也不计算在内。
去年11月，北京市公积金针对住建部出台的“第二套房”公积金贷款政策出台落地细则：在京购买第二套房的公积金个人贷款发放对象，仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，并且现有人均住房建筑面积低于市统计局最新公布的28.81平方米城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。
但在二套房贷认定方面，是采取“认房又认贷”的确定原则，即使缴存人已将面积超标的房屋出售，欲用公积金借款购买第二套房时，同样会被拒贷，也就是说，一个三口之家的首套房建筑面积不能高于86.43平方米，如超标，即便是将原有住房卖掉，在购买改善性需求住房时均不能用公积金贷款。
在设置了人均住房面积的门槛后，公积金对二套房批贷的门槛甚至高于商贷，影响了部分公积金缴存人使用公积金贷款买房。据记者了解，在这一政策作用下，公积金贷款的拒签比例旋即升至5%。
“此前二套房设置人均住房面积门槛明显不合理。”伟嘉安捷市场分析师吴昊说，元旦后执行的新政策更加人性化，不再拘泥于人均住房面积28.81平方米的.限制，简单来说，不论之前住房面积是否超标，不论以前是否用过贷款购房，只要现在名下无任何房产，申请公积金贷款购房时，借款人就可被视做购买首套房：套型建筑面积在90平方米(含)以下的，最低只需首付20%;超过90平方米的，最低首付30%。比起被认定为二套房所需承受的“贷款利率1.1倍，首付不得低于50%”，借款人负担小了很多，公积金也再次回到“保障基本居住需求”的轨道上。
昨晚，公积金中心客服人员提醒市民，只要公积金借款人出具房屋买卖合同、契税等材料，就能证明其名下无房，从而享受公积金首套房贷政策。
住房公积金贷款买房流程
大家在使用住房公积金买房时，首先应该根据自己的公积金缴纳情况，到银行算出贷款金额和月供额，然后再决定使用哪种方式贷款。接下来我们就一起来看看用住房公积金贷款买房流程是怎么样的，希望对大家能有所帮助！
住房公积金贷款买房流程
(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。
特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。
但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
贷款买房怎么算
贷款买房每月需要还款多少?哪种贷款方式最划算?是每个贷款者最关心的事情。接下来我们就来看看贷款买房是怎么算的，希望对大家能有所帮助!
贷款买房怎么算
科学的选择贷款额度、贷款方式、首付比例以及还款方式可以帮助购房者花最少的钱办最正确的事。购房者选择适合自己的贷款能够降低成本，让资金发挥更大的作用。为此，每个购房者都需要根据自己的不同经济状况精打细算，合理安排。
(一) 房屋总价不能超过实际偿还能力。贷款买房虽说可以花明天的钱办今天的事，但透支金额必须控制在有效偿付能力之内。普通购房者的购房总价应该不要超过家庭年收入的6倍，每月还款不要超过月收入的60%。对于投资性的购房者，要充分考虑资金成本，因为银行的贷款利率不是一成不变的。
(二) 首付款并不是越少越好。购房者首付款不得低于总房价的20%，申请贷款的额度越大，首付款的额度就越小。选择小的首付款，就可以将其他资金用于别的投资。所以如果购房者有多余存款又有其他较好的投资途径就可以选择最少的首付，因为其他投资的回报可能会大于贷款利息。如果没有较好的投资途径，在有多余存款的情况下还是选择多付一些首付款，因为贷款利息比存款利息高得多。
(三)还款期限要适当。借款期越少，每个月的还款额就越少。要根据自己的未来收支情况和自己的人生阶段来选择还款的期限。同样的贷款金额，选择十年的还款期每月要比选择二十年多，但是需要还款的总额比二十年期的要少。根据专家的分析，购房贷款一般在15至20年为宜。
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1、申请人携资料到管理中心咨询、申请、填写申请表；
2、中心审批后向申请人发放委托通知书；
3、申请人领取通知书后携带所有原件到银行签订合同等、同时在公证处办理公证手续；
4、申请人持签定好的'合同资料等到房屋出卖人处盖章；
5、申请人持保证后的借款合同（抵押合同）等到宿迁市房地产管理处（建设大厦西裙楼房地产交易大厅）办理抵押登记；
6、申请人持登记后的借款合同（抵押合同）和公证书到住房公积金服务大厅领取划款通知书，最后持划款通知书到银行办理划款手续。
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