城中村党员事迹材料|城中村党员事迹材料（必备15篇）
发表时间：2022-09-28城中村党员事迹材料（必备15篇）。
<一> 城中村党员事迹材料
甲方(出租方)：
联系电话：
乙方(承租方)：
联系电话：
现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下个人租房协议书：
一、 房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：
二、租赁期限： ，即 年 月 日至 年 月 日。
三、租金及交纳时间：每月元，乙方应每月付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清。
乙方应按合同约定合法使用租赁房屋及设备，不得擅自改变使用性质，不得存放危险物品及国家明文规定的不合法之物品。
四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元，到期结算，多余归还。
五、租赁期间的其他约定事项：
1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。
2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏，应由甲方修理。
乙方应按合同约定合法使用租赁房屋内的各种电器设备，如因使用不当造成电器损坏，应由乙方负责维修;
3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水度，电度，煤气度。所有费用乙方应按时付清。
租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋在打扫清洁卫生后交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下。
4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。乙方自负后果。在租赁期限内，甲方确需提前收回房屋时，应当事先商得乙方同意。
甲、乙双方任何方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为捌佰元整。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金;反之，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金。
5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。
甲、乙双方要签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。
6、 甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。
7、 此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。
本合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充条款。
8、 本个人租房协议书经签字(盖章)生效。
9、其他约定事项：
六、违约责任：
甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。
七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等 法律效力。
甲方(签字)：乙方：(签字)：
身份证号码：身份证号码：
<二> 城中村党员事迹材料
2、具体要求：乙方利用自身资源，为甲方推荐对写字楼有需求的订制开发、写字楼办公的意向客户。乙方协助甲方与乙方推荐的意向客户进行合同洽谈，并促成购房合同的签订。乙方需将其推荐的意向客户的资料向甲方项目客服部备案。
二、协议期限：从________年月____日至年____月日止，期限________年。协议期满，双方另行协商是否续约。三、报酬、支付期限：
1、报酬报酬按乙方推荐的意向客户与甲方签订合同到达甲方账户款项总额的计算。
2、支付期限及方式甲方应在乙方推荐的`意向客户与甲方签订了正式购房合同并交纳了首付款或合同全款后的____日内支付报酬，每到账一笔资金支付一次报酬。
3、合同款未到达甲方账户的，乙方不得要求支付报酬，甲方每次支付报酬前，乙方需向甲方提供合法有效的发票。
4、客户退房或解除协议的，乙方应在接到甲方书面通知之日起____日内将已收取的相应报酬返还甲方，乙方逾期不返还，每日按应返还金额的千分之一向甲方支付违约金。上述款项甲方有权从未结报酬中扣除。
四、乙方同意，不论何种情况，乙方履行本协议所需或发生的一切费用均由乙方自行承担。
五、本合同解除的条件：
1、双方就解除合同协商一致;
2、因不可抗力致使不能实现合同目的;
3、在协议期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;
4、当事人一方延迟履行主要义务，经催告后在催告的期限内仍未履行;
5、当事人一方延迟履行主要义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
1、甲乙双方应充分保守本协议所涉及商业秘密。
2、乙方不得以其在履行协议过程中获取的甲方商业秘密作出不利于甲方的任何行为，否则甲方有权拒绝支付乙方的报酬,乙方并应赔偿甲方由此造成的所有损失。
1、乙方不得将本合同事项委托他人。
2、乙方在履行本协议过程中应维护甲方的形象。
八、争议解决方式：本协议在履行过程中发生的争议，由争议双方当事人协商解决，协商不成的可向甲方住所地人民法院提起诉讼。
九、本合同一式份，甲方份，乙方份，双方签字盖章后生效。
日期：________年____月____日____日期：________年____月____日
<三> 城中村党员事迹材料
西安市城中村改造土地确权操作程序
（市国土局、市城中村改造办二○○八年九月八日）
为了规范城中村改造中土地确权行为，根据国家法律、法规和行政规章的规定，特制定如下操作程序。
一、适用范围在国务院批准的西安市城市总体规划建成区的城中村，经市城中村（棚户区）改造办公室批准实施城中村改造，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会（社区，集体经济组织转为股份公司后，均可以申请办理土地确权手续。
二、操作程序
（一）申请改造后的股份公司申请土地确权，应提交下列材料：
1．土地确权申请书。
2．申请人身份证明材料。
3．市城中村（棚户区）改造办公室对该城中村改造方案的批准文件。
4．区政府关于完成无形改造工作的文件。
5．公安机关关于完成农转居工作的确认文件。
6．股东（或居民）大会关于同意办理土地确权和申请用地的决议。
7．地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。
8．规划定点图及勘测成果表。
9．超过城中村改造用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议。
10．地上附着物权属证明。
11．集体土地所有权证书和集体土地使用权证书。
12．其他相关证明材料。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地确权，应当如实向市国土资源局提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
（二）受理
1．对申请人提出的土地确权申请，市国土资源局经初审，认为申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地确权申请。
2．申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正。
（三）确权
1．市国土资源局受理土地确权申请后，应会同市城中村（棚户区）改造办公室对申请确权的土地进行实地踏勘，核实地籍调查结果有关内容，必要时，可以就有关事项向申请人、有关单位或者个人询问。
2．经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将拟确权结果予以公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经市国土资源局研究同意后，由市国土资源局制发市人民政府土地确权文件，确定申请确权的土地为国家所有，申请人可以依法取得国有土地使用权。
3．申请人或者有关利害关系人对人民政府土地确权文件有异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
（四）登记发证申请人持确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记，市国土资源局按照《土地登记办法》的规定，办理土地权属登记，核发土地权属证书。
主题词：城乡建设城中村土地通知
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抄送：市委各部门，市纪委办公厅，西安警备区，各人民团体，各新闻单位；市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市法院，市检察院；各区、县委。
西安市人民政府办公厅2008年9月12日印发
<四> 城中村党员事迹材料
一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题
（一）基本情况。
“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7。8万常住人口，约2。6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。
（二）存在的问题。
“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。
1、违章建筑多。
由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。
2、环境状况差。
由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。
3、管理难度大。
“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。
4、交通功能弱。
历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。
二、我区“城中村”改造的必要性
（一）“城中村”改造是推进城市化进程的需要。
区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次代表大会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。
（二）“城中村”改造是创建文明城市的需要。
严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。
宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝
（三）“城中村”改造是建设宜居城区的需要。
中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。
三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难
（一）我区“城中村”改造的优势
1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。
2、农村股份制完善。北仑区始于20xx年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。
3、全区综合实力强大。
地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。
（二）我区“城中村”改造的面临的困难
1、村民期望的问题。
大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内），原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要求都很难达到。
2、政策时效的问题。
前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。
3、安置落实的问题。
我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5—6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。
4、资金缺口的问题。
据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2。1亿元。
5、社会舆论的问题。
目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。
6、老年房等的问题。
老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂（祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。
其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。
四、“城中村”改造的对策建议
（一）保障百姓权益。
“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。
（二）着手统一运作。
“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。
（三）进行分类改造。
第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。
第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。
第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在20xx年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。
（四）做好持续发展。
“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。
（五）处理关联问题。
大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。
“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。
<五> 城中村党员事迹材料
摘要:中国的“城中村”现象是一种不可避免、较为普遍的现实状况。“城中村”社区异质性和特殊性的文化特质,有助于人们理解对其改造时所遇到的“两难困境”。文章通过对浙江绍兴上虞地区“城中村”人口状况的调查,应用社会学冲突理论和腾尼斯“社区和社会”理论,分析“城中村”社区的一般文化特质,最终为和谐改造“城中村”提出对策建议。
关键词:“城中村”;社区文化;和谐改造
一、引言
中国的“城中村”现象是在二元经济向现代经济“一元化”转变和城乡二元体制下逐步推进城市化进程中出现的,是一种不可避免的现实状况。从人类社会的发展趋势看,“城中村”现象深刻长远地影响着社会整体的和谐与平衡,它既是发展中国家实现城市化的“转机”,也是社会持续稳定运行的“危机”。
刘易斯《劳动力无限供给条件下的经济发展》一文提示:农村有大量的剩余劳动力需要转移,但在农村剩余劳动力转移的过程中,即便有工资不变和劳动力无限供给条件,仍然可能存在“社会经济部门的发展速度不能快到可以吸收那些想离开传统行业的劳动者的地步”。这种现象尤其早的发生在离现代经济最近的“城中村”里,而中国特色的城乡二元管理体制,是其形成的特殊的经济、制度根源,同时也塑造了不同于其他一般意义上的社区的文化特质,即异质性和特殊性,了解这些,有助于理解、分析对其改造时所遇到的“两难困境”。本文意在通过对浙江绍兴上虞地区“城中村”人口状况的调查,应用社会学冲突理论和腾尼斯“社区和社会”理论,分析“城中村”社区的一般文化特质,最终为和谐改造“城中村”提出对策与建议。
二、“城中村”社区文化特质的概念界定
“城中村”是我国城市化进程中的普遍现象,表现形式为在城市化加速期城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内。所谓社区文化,即是能深刻反映一个区域内的群体,由于社会、自然环境因素影响下逐步形成、积淀、传承的较为稳定的意识形态、价值取向和生活状态。这里所提的“城中村”的文化特质,就是这种存在于“城中村”地域内,包括原住居民和后迁入居民所共同形成、接受和展现出来的约定俗成的特殊的社会事实。
三、浙江上虞地区“城中村”人口状况的调查分析
浙江绍兴上虞是经济、文化较为发达的地区,其GDP和城市居民收入在全国县级市中都位列前茅,由于经济、文化、社会治安等诸多方面的优势,吸引了很多外来人口。本文以该城市为考察点,2007年初进行问卷和走访调查,一共发问卷500份,收回问卷493份,有效问卷占总问卷的98.6%,以此来探讨该地区“城中村”的人口状况,分析其社区的文化特质。
(一)“城中村”人口来源(图1)
在“城中村”居住的人口,主要分为两部分,一部分是当地农民,一部分是外地迁入的打工者(多为农民工)。在随机抽样且有效的493份问卷中,其中有374人为当地农民,占75.9%,随着外来进城打工者增多,在“城中村”居住的外来人口也在逐步增加。
(二)“城中村”人口的年龄、性别、学历水平(表1、图2)
社区文化是居住在此社区内个人及家庭的生活状态的归纳总结,对于“城中村”居民年龄、性别、学历水平的了解能把握住该社区文化的外显特征,尤其是学历水平的调查,能较直观反映“城中村”的文化层次和人口特征。
该“城中村”社区,人口以青少年和青年为主,性别上与社会总体男女比例相近,为1:0.73。“城中村”居民的整体文化水平不高,绝大多数是初中以下文化,这大大限制了此地文化层次和居民的整体素质。
(三)“城中村”人口对生活环境、生活质量的满意程度
“城中村”内实行农村管理体制,因此在建设、社区管理等方面出现真空,导致村内建设行为失控,建筑采光通风差、公共设施少、卫生条件差、道路标准差、缺乏基础的消防通道、安全隐患大。此外,大量的出租屋与暂住人口缺少规范管理,各种治安问题泛滥,阻碍了城市的发展。问卷中81.7%的人认为生活环境恶劣,尤其是外来迁入者来对居住环境、生活质量等表现出较大的不满。
(四)“城中村”人口的职业、收入水平、收入来源、工作意愿(表2)
“城中村”人口构成的不同,直接影响着他们的职业性质、收入水平和工作意愿。调查发现,因为拥有土地资源,原住农民普遍采用自建屋收取租金,加上“城中村”改造中的补偿和集体分红,收入较好,工作意愿不高。外来迁入者则处于弱势,收入普遍较低,且工作意愿强烈。
(五)“城中村”人口的居住意愿(图3、图4)
对于原住居民来说,由于土地所有权利、经济因素和乡土依恋情结浓厚等原因,大多数愿意长期居住,这给“城中村”改造带来较大阻力。而新迁入人口没有强烈的归属感,不愿意长期居住,一方面由于打工者工作、地域具有流动性,一方面在生活境遇提高时他们更趋于到市中心和中层社区居住。
(六)迁入人口问题
这一组问题,主要是为了调查社区的凝聚力,社区内有交往的对象(朋友),有共同的便于交流的语言,能表明外迁入人口融入该社区,社区内有一定向心力,这样的群体关系相对和谐。而实际情况是,外来迁入人口中95%没有户口,只有3%认为在该社区里有亲密朋友,8.5%的人会说本地方言。由于没有共同的社会地位和地缘联系,该社区人员联系较为松散,不存在相对一致的价值观。
四、“城中村”社区的文化特质探讨
(一)冲突理论的视角:冲突的作用——“城中村”社区的城市“湿地功能”
“城中村”在城市化发展历史上占据着极其特殊的地位。一方面,它解决了大量中低收入人群的居住问题,另一方面由于其建筑形态自发形成,隐藏了治安、消防隐患等问题。“城中村”在某种意义上承担了城市“湿地”的'功能。“城中村”目前负有两大功能:城市功能及生态功能。从城市功能来看,“城中村”的布局是自然形成的,且往往与城市核心工业区、金融业紧密相联。从城市生态角度来看,其配套是自发形成的,商业形态根据市场需求处于不断调整中。
(二)腾尼斯“社会”和“社区”角度:“城中村”社区偏向于“社会”形式(表3)
腾尼斯以“社区”和“社会”两个概念表明人类共同生活的两种基本形式。具体说来,社区是在情感、依恋、内心倾向等自然情感一致的基础上形成的、联系密切的有机群体。
调查显示,“城中村”原住农民和外来迁入者没有任何血缘、地缘联系,彼此只是租赁的契约关系。而较差的生活环境和较低的社会地位,让外来迁入者对社区没有归属感,对社区居民没有认同感,如果社会境遇能改善,趋于离开”城中村”。相反,原住者由于经济利益和本身乡土情结,对社区有较好的认同感,不愿离开甚至反对改造,对外来迁入者没有认同感,只有追求利益上的最大化。因此,社区中的两个群体,彼此之间没有共同意志,只有个人意志,强调个人利益,以相对脆弱的契约关系联系,异质性强烈。
(三)“城中村”社区的文化类型是一种“过客”心态
“城中村”社区吐故纳新的能力强,流动性高,不少人在这里居住一两年之后会很快搬出。与一般的中产社区比较起来,其文化具有包容隐私性。“城中村”收留了一部分边缘人群,不同于一般中产社区的文化交往方式。另一方面,大部分外来打工者从“城中村”开始其城市生涯,就此明白要直面社会,靠自己奋斗,在某种意义上影响塑造城市的基本性格。从区域上看,“城中村”的居民是“城里人”,但是其生活又摆脱不了“村里人”状态。作为“廉价大旅馆”,大部分居住于此的人都有一种“过客”心态,因此形成一种相对松散的交往状态。
(四)“主观剩余劳动力”现象
“城中村”是农民趋利性的产物,村民收入的主要来源是村集体分红和自建出租屋收入。村集体经济建立在征地补偿金及村留发展用地的基础上:依赖征地补偿金建立起一批集体出租物业;依赖村留发展用地,与开发商合作开发收取土地租金。村集体经济丰厚的收入,为村民承担了医疗、养老等方面的保障,此外村民还可以从集体经济得到不菲的年终分红,依靠集体分红及出租收益就可以过上安乐的生活,就业意愿低,成为“主观剩余劳动力”。
五、结论
“城中村”改造是探索城乡二元体制改革的突破口,也是城市谋求经济社会发展的大舞台。相比其他农村,“城中村”最有条件实现现代化,可以用最少的成本让村民尽快享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。这也贴近建设社会主义新农村与城市反哺农村的战略。
“城中村”在其形成发展中,由于特殊的历史环境因素影响,具有不同于一般社区的文化特质,这些特质或许制约着改造工程,但是如果加以把握、利用又将有利于“城中村”改造原则、模式、方案的确立,顺利实现城市化,并带来社会平稳、健康、和谐的发展。
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<六> 城中村党员事迹材料
我国城中村现象及其改造
【内容提要】“城中村”是中国城市化过程中出现的独特现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。“城中村”在改造过程中遇到了很多与政策不配套的问题，严重制约我国城市化的健康发展。要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行“城中村”改造。要推进我国城市化的健康发展，就必须实现“城中村”的城市化。
【关 键 词】城中村、研究分析、改造、治理思路、优化配置
中国的城市化率已经从1978年的17.9％提高到2004年的41.8％，1978～1998年城市化年均增长速度为0.77，1999～2004年年均增长速度提高到1.40。在城市规划方面表现为人口增长与面积的扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。“城中村”是指被现代化城市建筑所包围的破旧城区，它被形象地称为“城市包围农村的运动”。“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。
一、“城中村”现象及形成原因
“城中村”是快速城市化发展中出现的特殊现象，所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，失地农民保障措施滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的失地农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城市规划区内，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。
“城中村”是我国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象，是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”，是所谓传统社会与现代社会长期并存的“二元”社会结构特征的一个微观体现，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。按照经典的城市化理论，农村城市化的一般规律是：在工业化的推动下，人口和生产力向原有的城市集中，导致城市用地规模不断扩大，使原有的城市扩大；或者人口和生产力在原来的农村集聚，在“空地”上形成新的城市。在国外，由于实行单一市场经济体制，卷入城市化浪潮的村庄“瞬间”就成了城市。如果城市化进程过快，大量新涌入城市的人口成为城市贫民，他们聚集在城市的落后社区，或者形成新的落后社区，产生城市贫民窟现象。不过，城市落后社区和城市贫民窟也是城市社区，只是居住人口和基础设施存在差异。然而，在我国，由于长期奉行“重工轻农、城乡分治”的经济社会发展战略，城乡二元经济和社会管理体制改革滞后，一些卷入城市化浪潮的村庄依然保留农村管理体制，这些村庄已经跨入了城乡一体化进程，却不能迅速进入城市的“大门”成为真正的城市社区，而是成为“都市里的村庄”，由此形成了独特的“城中村”现象。
“城中村”的形成是多种因素共同作用的结果。“外生型”城市化的迅速发展是“城中村”产生的直接原因。改革开放后，我国城市化开始由非市场化道路渐渐向市场化道路转向，城市化进入了快速发展时期，出现了“补课性”的“跨越式突进”。这种现象在我国一些沿海城市更为明显。在城市化快速推进的过程中，城市空间迅速向周围城郊农村扩张。这些条件启动了城郊农村的“外生型”城市化进程，即由外部经济力量推进村庄自身的城市化。这种“外生型”城市化促使这些村落的社会经济结构朝着今天典型的“城中村”演变。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是：第一，认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村现象的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。第二，重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。第三，无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。
但是，城中村也并不是我国城市化进程中必然产生的现象，如果政府在城市化过程中采取了及时和适当的政策措施，城中村现象也是可以避免的。
二、“城中村”社区建设的特殊性
1、文化冲突剧烈。“城中村”的文化植根于当地农村，原住居民在长期共同生活中，形成一套适应农村社区的文化传统、生活方式、风俗习惯、道德规范等，社区成员在情感上和心理上对原社区具有很强的认同感和归属感。与此同时，随着外来人口大量涌入，也带来了现代都市文化与外来文化，它与原住民文化不断发生碰撞、冲突、交流与融合，冲突中有融合，碰撞中产生交流。首先，表现在小农经济思想与商品经济意识的冲突与融合，“城中村”里的原住民一般来说求稳怕乱，小富即安；而外来人口求新、求变。在农村文化与现代都市文化的冲突和融合过程中，现代都市文化是一种强势文化，它对农村文化的影响非常强烈。其次，表现在本土文化与外来文化的冲突与融合。本土文化是“城中村”原有文化，而外来文化则指外来人口从其原所属地域带入的文化。户口本与暂住证将“城中村”内的居住人口分为常住人口与外来流动人口两个不同的群体。一方面，原住居民强烈的乡土认同感和排外意识，给外地人融入当地文化造成了一定障碍，也不利于城市管理和城市化进程；而外来人口由于在外漂泊和生活艰辛，大多和自己原属同一地域的人（即老乡）往来，也很难完全融入本地社会。
2、居民成分复杂。首先表现在“城中村”外来人口比例很高，社会分层、社会群体细分现象也是转制后的“城中村”社区人口构成的基本特征。“城中村”的人口由村民、市民和暂住人口构成，形成了界限分明的社会群体，不同的社会地位使其出现了社会分层现象。一般来说，原住民收入非常高。空房出租是他们的一大笔收入，加上集体分红以及个体的其它劳动，收入非常可观。如天河区杨箕村人均年收入可达1.8万元，海珠区新窖镇农业人口人均年收入1.5万元。同时，高度集中的流动人口因为地缘、血缘、职业等原因，形成了社会群体细分现象，出现了不同的“亚群体”，另外，随着住宅小区的开发，城中村社区白领阶层的人数也大量增加。
3、公共基础设施奇缺。“城中村”社区基础设施条件很差，幼儿园、中小学、邮电局、公厕、垃圾站、社区活动服务中心等严重不足，城中村的城市功能丧失，道路不通畅，缺乏公共交通，商业网点和文教卫基础不配套，从而影响城市整体功能的发挥。
4、社会治安形势严峻。“城中村”的违法犯罪问题成为影响城市社会稳定的一个重要因素。
5、建设资金缺乏。资金来源是“城中村”“社区”建设的瓶颈，改制后的城中村原公共开支（如道路维修、排水、供水、环卫、治安、教育）费用，加上改造和拆迁、新建房屋，改造一个村需要资金动辄上千万乃至上亿。
三、“城中村”对我国城市化发展所产生的影响
“城中村”问题概括起来有三方面：第一是建设混乱。其“自留用地”的性质使城市规划管理部门往往管不到，而村、镇的管理又不力，农民乱搭乱建成风；第二是管理混乱。人员混杂，政出多门往往使这里成为城市问题成堆的地带；第三是村民的发展。无疑，村民从城中村和城乡结合部的“大乱”中获得了巨大的经济利益，许多村民由此过上了终日无所事事的“二世祖”式生活，这种生存方式及生活环境对村民及其后代的发展带来的不良影响是显而易见的。
“城中村”在我国一直被认为是“问题村”，受到全社会的普遍关注。“城中村”具有农村和城市的双重特征，它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。随着城市化的发展，这些“都市村庄”已不能适应城市发展的需要，而逐渐凸显出许多社会问题。原先散布在我国各大、中、小城市周边城乡结合部的数量众多的“城中村”，现在绝大部分已处于繁华的闹市之中了，其人口数量、村落规模、土地面积、坐落范围和经济条件等虽不尽相同，但普遍存在着一些较为严重的共性问题。“城中村”严重影响了城市化的质量，给城市的持续发展和社会进步带来了严重影响，主要表现在以下几个方面：第一，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱。“城中村”是在繁华的都市内部，仍实行农村管理体制的行政村，这不免使村民在思想观念、生活方式、住房建设景观、管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓厚的传统农村色彩，使“城中村”成为农村管理体制下的都市“小社会”。第二，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施严重缺乏。“城中村”的地区规划、建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章、建筑密度较高、土地利用率和绿化率低下、环境卫生较差、生活和基础设施配套严重不足、各类管线杂乱不堪、道路狭窄、消防和救护通道堵塞等问题，而且还导致违法用地和违章建筑屡禁不止，出现了大量的“接吻楼”、“握手楼”和“贴面楼”。这既破坏了城市景观，影响城市品质，也不利于城市功能的提升，甚至威胁到人们的生命财产安全。第三，产业畸形，没有整体竞争力。城中村的经济一般以房屋出租为主，各种发廊、餐馆、药铺、杂货铺等充满了城中村的主要街道。村民单纯地依靠租金收入生活，故惰性不断滋生。如此下去，无论是村集体还是村民个体，其发展都很有局限性。“城中村”集体经济和村民个人未来的发展方向不明，后劲不足，城市化的经济和规模效益受冲击。第四，社会保障体系不完善。在城乡分割的二元政策体制下，土地是国家赋予农民社会保障的载体，然而在城市化进程中，由于征地权的滥用(主要是没有严格区分公共利益和非公共利益)，以及没有妥善处理失地农民的安置问题等，导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利。第五，精神文明建设疲软，村民思想道德观念陈旧落后，社会治安问题十分突出。由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成一些社会不安定因素。“黄、赌、毒”现象比较严重，偷盗、打架甚至凶杀等刑事案件时有发生，经济纠纷接连不断，火灾等事故频发，这给“城中村”社会治安带来很大压力。“城中村”作为从事非正式经济、不稳定的低收入流动人口聚居区，与那些在正式经济中就业、享受各种福利的人群聚居的其他城市社区相比，犯罪率高在所难免。低收入使流动人口无力定居，“无恒产者无恒心”，低廉的犯罪成本等使其具有较高的犯罪倾向。
“城中村”对城市的危害很大，“城中村”里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，是城市现代化发展的严重障碍。“城中村”还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。而且在公众观念中，“城中村”也似乎成为城市问题的“万恶之源”，对它都是充满厌恶的情绪。由于出租房屋获得收入较为便捷，村民亦呈现出“寄生型”的精神状态，自甘堕落、不思进取，甚至出现“二世祖”现象，有边缘化、畸形化的双重人格倾向。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。“城中村”便因此成了城市化进程中解不开的结。“城中村”不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。“城中村”这个一度被遗忘的城市角落，开始成为人们关注的热点。“城中村”问题已成为困扰城市化进程的“痼疾”。因此，改造“城中村”是实现城市物质形态现代化的需要，是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要，是改善城市环境和社会治安的需要，也是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。若不从根本上加以解决，“城中村”的恶性循环还将持续下去，今后“城中村”改造任务将越来越重，成本将越来越高。
改造城中村的措施一直是各地政府头痛的问题。主要因为：一是城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是等待土地升值，以期卖个好价钱；二是利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。
总之，“城中村”虽然在区域上已成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制仍然保留着农村的模式，“城中村”已成为严重制约城市化发展的一个难点问题。
四、“城中村”改造
“城中村”的存在对城市经济社会发展造成了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行“城中村”改造，要推进我国城市化的健康发展，就必须实现“城中村”的城市化。如果“城中村”的城市化问题无法解决，更大范围的城市化便无从说起。改造“城中村”是实现农村城市化、推进城市现代化的需要。当前，“城中村”已成为困扰我国城市发展和建设的重要问题，对“城中村”进行改造显得十分迫切和必要。中国要全面实现小康，就必须实行“城中村”改造，通过土地、人口、经济、社会、环境、规划、建设、管理等各方面的调整，采取有力措施综合治理，实现土地资源的高效配置，提高社区居民的生活质量，通过“城中村”的改造能提高城市土地利用率，改善居住环境、投资环境和生态环境，更好地建设资源节约型、环境友好型社会，构建和谐社会。“城中村”的改造是一个农村向城市、农民向市民的转型过程，是一场深刻的由量变发展到质变的社会变革，不可避免会遭遇到阻力和困难。
在“城中村”的改造过程中，政府应起到主导作用。具体表现在：
1、政府应该成为城中村社区建设制度的设计者。中国长期实行国家高度统合社会的治理模式，居民缺乏自治能力和经验，“城中村”居民也缺乏城市建设的理念，流动人口社区几乎都是临时组合，居民之间缺乏历史联系和利益纽带，因此，政府对社区建设的指导任务比其他地方更加繁重和艰巨。首先，政府必须提出社区建设的总体思路和发展规划。城中村布局混乱，建筑物凌乱，基础设施不配套，违章建筑多，要使“城中村”真正和城市融为一体，形成建设总体思路和制定发展规划非常重要。规划工作应与社区建设的发展与行政区划、行政体制、社会发展目标等紧密结合起来，使社区建设的发展与社会发展同步；在中心城市总体规划和市域城镇体系规划中要重视城乡一体化规划和建设管理工作，促使城乡职能一体化与空间一体化的结合，要改变过去城乡分割的规划建设思想和重城轻乡的倾向，按城乡协调、城乡结合的原则，把城中村纳入统一的社会经济发展大系统，做到城乡同步规划，同步建设。其次，政府是社区法制建设的倡导者和实施者。政府
应该尽快撤消或修订计划体制下影响城乡一体化发展的有关制度、法规、条例和政策，制定统一协调、互相配合的规范性文件，形成能够制约和促进社区服务业发展的政策法规体系，把城乡生产要素流动和经济社会发展纳入法制轨道，将社区建设规划纳入制度体系，化解制约社区建设发展的各种不利因素，从而将政府对社区建设的规划、组织、协调等宏观管理内容和监督、约束、规范等微观管理法律化和制度化。
2、政府是“城中村”社区建设的引导者。城中村社区建设作为一项庞大的系统工程，它包括了社会各种行为；既有市场行为，也有非市场行为；既有政府行为，也有民间行为；既有组织行为，也有个人行为；既有精神建设行为，也有物质建设行为。政府的责任就是利用自己掌握的资源，积极引导社区居民和各种经济主体投身于社区建设的事业，真正成为社区建设的生力军。首先，引导各种经济主体积极参与城中村基础设施建设。改制后的“城中村”社区公共设施非常缺乏，政府应该巧用市场之手，制定切合本地实际的优惠政策和措施，引入竞争机制，有效调动所有经济主体参与公共设施建设的积极性。如珠海市在城中村改造中对房地产开发商实行“拆一免二至三”的优惠政策，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆迁一平方米房屋，可以免交2—3平方米建筑面积地价，并减免相应的报建费用，确保开发商25％的利润，用政府让利的方式调控市场，收到了非常好的效果。政府必须及时披露基础设施建设的市场信息和投资信息，采取市场招标方法，以开发商的资金实力、规划方案、资信、对农民拆迁补偿四个因素来确定开发施工单位。总之，在城中村社区建设中，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境，以优惠政策激发投资者的投资热情。其次，政府是“城中村”社区文化建设的导航员。“城中村”社区文化建设，必须有效克服传统的家族本位文化心理和小市民文化心理阻碍。传统的家族本位文化心理深深植根于原住民的骨髓之中，因为一个人从经济、生活、情感、道德诸方面都离不开家族的支持。这种传统的家族本位文化心理使原住民形成的强烈的家族意识和乡土认同感，自然对外来文化和外来人口产生一种非常强烈的排拒心理，是社区认同意识的障碍。因为，社区文化是一种公共生活领域的文化，它的文化基础是社会公德，是社会的整体利益，它与平等、权利、义务和正义等理念是联系在一起的，而传统的家族本位文化是私人领域的文化，它以血缘为纽带，与狭隘的私利联系在一起的道德，两种道德的基础和形成机制完全不同，因此两者之间横亘着一道难以逾越的障碍，无法沟通与对话；小市民文化心理表现为心胸狭窄，急功近利，容易满足，缺乏平等观念、权利意识，它与平等、参与、友爱、协作的社区文化价值理念格格不入，“城中村”社区文化建设必须超越小市民文化心理，政府必须坚持“塑造人”这一城市文化建设的根本目标，营造健康向上的“城中村”社区文化氛围，培育平等、参与、友爱、协作的社区文化价值理念，为人的全面而自由的发展创造良好的发展条件；社区认同意识是凝聚社区居民人心的基础性前提，因而必须高度重视培养居民的社区认同意识，通过风俗礼仪、节日民俗等集体活动形式，创造社区成员在心理上彼此接近的机会，增强其认同感；另外，“城中村”居住着许多弱势群体，他们更需要关爱，他们比常人承受着更多的经济和精神压抑，政府必须为他们提供更多的精神支持和心理抚慰。
3、政府是“城中村”社区建设的协调者。“城中村”居住着城市流动人口的一大半，居民成分非常复杂性，各种文化在这里激烈冲突。由于我国社会管理制度方面的缺陷，他们在社会生活中受到种种不公正的待遇，面临着城市其他社会阶层无法比拟的生存压力，极易产生挫折感，特别容易产生攻击性和报复心理以及反社会心理，与此同时，因征地和拆迁问题以及劳资纠纷等引起的群体闹事事件也比其他社区都要多，加上城中村管理者管理方式的粗暴简单，很容易和被管理者发生冲突和对抗，另外，本地文化和外地文化的剧烈冲突在“城中村”表现尤为剧烈，以出生地、成长背景、语言、生活习俗相同形成的小群体，很容易与本地人发生矛盾和摩擦。当双方发生矛盾时，拥有一定群体支持的人相互不难沟通，往往容易采取非法手段，影响社会的稳定和安宁。可见，城中村是城市社会多重社会矛盾和问题的聚焦点，总之，化解各种矛盾和调节各方利益冲突是城市政府的一项重要职责。
在城中村社区建设中，单纯依靠行政推力或排斥行政推力以及过分推崇居民自治，都不利于社区建设的健康发展，要推进城市化健康发展，必须按照科学发展观的要求，以人为本，统筹城乡关系，实现城乡协调可持续发展。
首先，要把“城中村”纳入城市总体规划。“城中村”由于没有真正纳入城市的统一规划、建设和管理，且具有自发性和盲目性，严重阻碍了城市的进一步发展。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市用地功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价的引领作用。习惯于摊大饼式扩张的城市，对改造成本高的“城中村”采取搁置政策，向城市外围“蛙跳”，结果是旧的“城中村”问题没解决，新的“城中村”又梯次出现。必须把“城中村”统一纳入城市整体规划，作为城市有机空间，而不是游离于城市规划之外的孤岛，统一开发，推行户籍、土地、管理体制改革，使“城中村”农民转为市民，村委会变为居委会，集体土地变成国有土地，把城中旧村变为公共配套完善、环境优美的城市新社区。在新社区建设中，要打破传统的村庄安置观念，把分
散居住的农户集中搬迁到符合城市规划要求的新社区。通过“一次规划、一次建设、一次安置”，把“城中村”改造与城市的规划和建设结合起来，高起点规划、高标准建设，高要求配套、高效能管理，使新社区成为城区的重要组成部分，要防止可能出现的逆城市化。
其次，明确“城中村”改造的目标，创新改造模式。“城中村”的根本发展取向是走向真正的城市化，即从农村向城市转变、从村民向市民转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个方面，是一个综合的社会转变过程，需要相应的综合与全方位的物质建设、制度建设与社会文化建设。“城中村”与城市危旧房存在本质的区别，理应有自己的针对性改造目标，“城中村”改造的整体目标应该为：通过改造实现村民市民化、组织城市化、管理现代化、经济市场化、环境都市化。为此，需要实施物质形态改造与社会形态改造互促共进的“五化一体”的改造新模式，具体内容如下：一是村民市民化。使被改造的“城中村”村民真正享受市民待遇，共享城市公共服务，不再单设区别转非人员群体的政策，使村民从内心感到被城市接受。二是组织城市化。以村委会改造为居委会作为切入点，加快组织建设、议事程序、管理范畴等方面城市化基层行政组织改造，推进村民自治向社区自治的全面转型。三是治理现代化。加强房屋租赁规范管理的引导，逐步形成契约式的社区社会关系。在此基础上，推行规范化、市场化、统一化的社区物业和社会管理方式。四是经济市场化。加强“城中村”原有集体资产股份制改造，推进产权关系、经济组织性质、治理结构等改革，使之成为能全面参与城市经济分工与市场竞争的社会法人，成为村民参与城市化进程的重要保障。五是设施都市化。按城市规划和市政建设的统一标准，规范城中村改造的容积率、绿化率，由政府统一进行公共设施配置。总之，改造“城中村”是一项复杂的系统工程，要顺应工业化、城市化规律，稳步推进“农业向工业转、农民向市民转、村庄向社区转”。
再次，做好“城中村”的统筹发展。科学发展观指出，必须要坚持统筹兼顾的工作方法和思路。当前政府在“城中村”改造过程中之所以遇到种种困境和阻力，一个重要的原因就是没有真正做好统筹工作。因此，一是要统筹城市与“城中村”的发展，即要处理好大局与局部的关系。要在城市总体规划的基础上，高起点、高标准建设“城中村”基础设施，进行社会环境规划和空间形态设计，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能，营造高水平的人居环境。把“城中村”改造作为推进“绿色社区”建设的有效载体，树立统筹协调可持续发展的规划思想，既不浪费土地资源，又要留有一定的建设空间，确保城市未来发展的可塑性，避免低水平的简单重复。特别是在“城中村”改造模式的选择上，要立足当地实际和政府财政状况，谋求长远可持续的发展。二是要统筹“城中村”村民与外来人口的文化融合问题，即要处理好内部和外部的关系。要实现“城中村”有效治理，其村民迅速向城市市民的转变和发展，必须要推动城中村本土文化与外来文化、农村文化与城市文化的融合。唯有如此，才能创造一个和谐稳定的社区环境，推动整个“城中村”的全面协调发展，成为城市化进程的助推力。三是要统筹好“城中村”改造各参与主体之间的利益，即要处理好内部成员之间的关系。“城中村”改造过程中，有政府、开发商、村民三方主体参与，由于各自利益立足点、发展理念以及受文化素质影响的战略选择不同，最终也导致存在各种利益博弈。因此，在目前“城中村”的改造中，如何实现各改造主体(政府、农民、开发商、低收入租房者)的利益共赢，实现城市主人的共生共荣是摆在城市决策管理者面前的现实课题。在这种背景下，应该研究在发挥市场配置资源的基础性作用的同时，发挥政府对各改造主体利益博弈的调节作用，提出有利于城市可持续发展的改造对策，指导我国现有城中村问题科学合理解决。改造的核心是政府在兼顾村民和开发商利益的基础上，明确各方职责，由政府、村民、开发商参与协商并制定“城中村”改造规划，由政府职能部门监督执行，并规范和监管村民及开发商的行为。
最后，调整土地利用结构，整合土地资源，盘活土地资产。土地问题既是“城中村”改造中的难点，也是搞好“城中村”改造的最佳切入点。城市是一个三维空间，土地利用既要平面布局合理，也要考虑各类建筑垂直用地的要求，充分发挥单位面积效能，合理确定不同地段的建筑高度和容积率，努力提高城市建设用地的相对数量，给“城中村”农民带来高额收益和就业机会。由于长期建设的盲目性和无序性，各种类型的用地混杂交错，相互包围，土地利用和建筑规划水平参差不齐，缺乏明显有序的功能分区，导致土地开发的整体效益和环境质量下降。应根据各“城中村”不同的区位条件和实际情况，有针对性地改造，以期用最小的投入取得最大的效益。整合土地资源，并对土地进行资产运营，提高土地的综合使用效率是解决“城中村”土地问题的重要途径。运营好“城中村”的土地资源可以化解“城中村”改造中的许多障碍，诸如资金匮乏、村民安置与社会保障等。在“城中村”改造中盘活和整合土地资产，将“城中村”土地转化为资本进行增值运作的过程，大致可以分为3个阶段来实施：一是量化土地资产，显化土地的真实价值，用市场机制来配置土地资源；二是实现土地资产的收益，通过资产经营实现其良性循环；三是统筹兼顾，在土地市场化运作的过程中实现土地收益的分配工作。
【参考文献】
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<七> 城中村党员事迹材料
推进城中村改造若干意见
第一章总则
第一条为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。
第三条******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。
第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。
第五条城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。
第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。
自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。
第二章规划管理
第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。
第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。
第九条辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。
第三章土地管理
第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。
第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。
第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。
第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。
第四章征迁安置
第十四条辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。
第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。
第十六条辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：
1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。
2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。
3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。
4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁管理有关标准执行。
5.进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。
第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本办法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。
第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置办法由辖区人民政府、******新区管委会确定。
第五章实施程序
第十九条城中村改造的申请与审批。
1.城中村提出改造申请。
城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。
申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。
2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。
3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、******新区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。
第二十条城中村改造项目规划审批。
城中村改造项目获批后，辖区人民政府、******新区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原则，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入土地供应计划。
辖区人民政府、******新区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。
如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。
第二十一条城中村改造项目方案编制与审批。
1.城中村改造项目方案的编制。
城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、******新区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草项目改造方案。
项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需拆除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）项目控制性详细规划指标。（5）项目征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。
改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、******新区管委会。
2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造项目方案。
辖区人民政府、******新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、******新区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。
3.市城中村改造领导小组审核改造项目方案。
市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。
第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。
土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、******新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。
出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。
第二十三条辖区人民政府、******新区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定项目招标文件。
项目招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、******新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、******新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、******新区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本办法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。
第二十四条辖区人民政府、******新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造项目招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。
第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造项目中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。
第二十六条辖区人民政府、******新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。
第二十七条中标单位持辖区人民政府、******新区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有建设用地使用权。
第二十八条中标单位获得土地使用权后，应委托具有资质的规划设计单位编制城中村改造修建性详细规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。
第六章优惠政策
第二十九条严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成片开发的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。
第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行结算；参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行成本结算。
第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。
第三十二条使用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、******新区管委会（无息），办理借用手续后，专项用于该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、******新区管委会的城中村改造项目土地出让金中以扣除方式予以全额收回。
第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额奖励辖区人民政府、******新区管委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。
第三十四条城中村改造项目（含商服面积）免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、道路挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部使用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未使用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水泥专项基金。
第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区人民政府、******新区管委会城中村改造建设。
第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设；不适宜开发建设的，按城市总体规划安排使用。
第七章保障措施
第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、******新区管委会负责编制本辖区城中村改造计划，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小组负责审定全市城中村改造计划，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、公安、民政、劳动社会保障、教育、电力等有关部门和单位要按照各自职责分工，负责做好相应的城中村改造建设管理和服务工作。
第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门审批城中村改造申请的时限为十个工作日。
第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理，严格进行考核，并设立专项奖励资金，对城中村改造工作推进快、效果好的辖区人民政府、******新区管委会给予奖励，具体奖励办法另行制定。
第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由市政府各职能部门依照相关法律法规予以处罚，并按审批的方案予以纠正。
第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的土地，则该城中村改造项目后续手续暂停办理，相关优惠政策暂不享受。
第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对外销售。
第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物，经鉴定属危房的，可以维修或原面积翻建，但不得扩大、加层。凡擅自新建、改建、扩建的各类建筑物，一律不予补偿。
第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区人民政府、******新区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并依法查处。
第四十五条对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
第四十六条城中村改造范围内的居民，应积极配合城中村改造工作，对于阻碍拆迁改造、违反治安管理规定的，由公安机关给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关职能部门按照有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八章附则
第四十九条各城区人民政府、******新区管委会可依据本办法，结合各辖区和拟改造村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施和扶持政策。
第五十条本办法自下发之日起施行，原《******市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（******政[2007]10号）同时停止执行。
<八> 城中村党员事迹材料
甲方：_________ 住址：_________ 身份证号：_________
乙方： _________住址：_________身份证号： _________
甲乙双方本着公平、平正原则，双方经过反复协商自愿达成如下房屋买卖合同条款：
一、甲方将坐落在_________，房屋面积_________平方米，卖给己方居住使用。
二、房屋价款为：人民币300000元(大写人民币：叁拾万圆整)。此价款含房地合一价。
三、付款办法：双方签订房屋买卖合同之日起，乙方一次性付清房价款人民币300000元(大写人民币：叁拾万圆整)。
四、房屋款全部付清后，即日起甲方将房屋交给乙方管理居住使用，房屋所有权也随之转移，今后若遇国家占用或城中村改造，房屋拆迁赔偿款归乙方所有及回迁安置房政策。
五、乙方使用该房屋后所产生的一切费用由乙方自行承担。
六、今后社区及小组对该房屋的一切事项均由乙方全权办理，甲方不得干涉。
七、本合同双方遵守执行，不得反悔违约，否则惩违约方房屋买卖价款的双倍违约金600000元(大写人民币：陆拾万圆)，还应承担由此引起的经济损失及法律责任。
八、本合同条款双方认可无争议，双方签字后生效。
甲方：
乙方：
中证人：
_________年____月____日
<九> 城中村党员事迹材料
西安市人民政府
关于印发西安市城中村改造管理办法的通知
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
《西安市城中村改造管理办法》已经市人民政府第14届14次常务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
二00七年九月十七日
西安市城中村改造管理办法 第一章 总 则
第一条 为了推进和规范城中村改造工作加快城市化建设改善人居环境提高居民生活水平 根据有关法律法规和相关规定结合本市实际制定本办法
第二条 本市新城区碑林区莲湖区雁塔区未央区灞桥区范围内的城中村改造适用本办法
第三条 本办法所称城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄
本办法所称城中村改造是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划按照城市化要求对城中村进行综合改造的行为
第四条 城中村改造应当充分调动各方面的积极性以改善城中村综合环境完备城市公共服务功能构建和谐社区为目的坚持政府主导市场运作利民益民科学规划综合改造的原则依法保护农村集体经济组织成员的合法权益积极稳妥地推进
第五条 市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作 市城中村改造办公室接受市发展改革建设房产等行政管理部门的委托做好城中村改造的相关行政管理工作
市规划国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作
第六条 各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作其设立的城中村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施业务上接受市城中村改造办公室的指导区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托行使与城中村改造有关的行政管理职能
高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区范围内的城中村改造工作由其管委会负责组织实施所在区人民政府应当予以配合
第七条 民政公安农业劳动和社会保障等部门应当按照各自职责协同做好城中村改造管理的相关工作
第八条 市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划报市人民政府批准
经批准的城中村改造专项规划任何单位和个人不得擅自改变
第九条 城中村改造实行计划管理二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划二环路以外的城中村由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后纳入城中村改造计划
对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造 由城中村迁出的入学入伍服刑人员可以按照有关规定迁回原城中村禁止其他非农人员迁入城中村
第十条 城中村改造应当以行政村为单位实施有条件实施多个行政村合并改造的由所在区人民政府决定合并改造 城中村改制完成后城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人
第十一条 设立城中村改造专项资金城中村改造专项资金的归集使用管理按照有关规定执行
第二章 方案制定
第十二条 城中村改造方案应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求以及城中村改造综合用地专项规划指标统筹考虑村民安置环境风貌和经济发展等因素充分听取村民意见由区城中村改造办公室组织编制
高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区区域内的城中村改造方案由其管委会组织编制其中涉及改制的内容应当与所在区城中村改造办公室协商一致
城中村改造方案应当包括村庄现状社区居民委员会设立方案清产核资方案拆迁安置方案用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等
第十三条 城中村改造方案经村民会议讨论通过后由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准
高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区区域内城中村改造方案经村民会议通过后由管委会报市城中村改造办公室批准
城中村改造方案未经批准不得实施
第十四条 经批准的城中村改造方案不得擅自变更实施改造过程中确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时须按原程序报批
第三章 改 制
第十五条 城中村改制应当坚持户籍制度管理体制经济组织形式和土地性质同步转变的原则 第十六条 实施改造的城中村其人员依照法定程序转为城镇居民户口 第十七条 实施改造的城中村其集体土地依照法定程序转为国有土地 第十八条 城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资清产核资结果应当公示并经村民会议确认
农业财政审计等部门应当加强对清产核资工作的指导监督 第十九条 城中村集体经济组织应当根据清产核资结果自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案经村民会议讨论通过后实施
原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用
第二十条 新经济组织组建后依法撤销村民委员会设立社区居民委员会一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会
新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行
第二十一条 城中村村民转为城市居民后统一纳入城市就业管理范围因城中村改造而增加的就业岗位应当优先用于安排原村民
第二十二条 城中村改制后原村民应当依法参加社会保险社会保险费由政府改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担具体办法由市劳动和社会保障部门制定
前款规定的政府承担的费用以城中村土地依法收益中支付
城中村改制后符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民享受最低生活保障待遇
第二十三条 城中村改制后其原有的基础设施纳入市政统一管理范围环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理 第四章 土地利用
第二十四条 城中村改造综合用地应当纳入用地计划
城中村改造综合用地应当严格按照市人民政府规定的城中村改造综合用地专项规划指标执行
改造综合用地之外该城中村的其他土地由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备
第二十五条 城中村改造综合用地以划拨方式供给除用于安置村民生活及建设公共设施用地外其余的改造综合用地可以变更为经营性用地进行开发建设
第二十六条 实施改造城中村范围内的少量国有土地可以根据城中村改造需要由政府土地储备机构依法收购或置换用于城中村改造
第二十七条 在市政建设重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造避免出现新的城中村
第五章 规划建设
第二十八条 城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案并经批准后实施
主要街区文物景点周边城中村的改造规划设计方案应当广泛征求各界意见也可以公开征集方案
第二十九条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的应当优先列入城市建设计划与城中村改造同步进行
第三十条 城中村改造建设项目在施工前应当依法办理建设项目选址意见书许可证建设用地规划许可证
建设工程规划许可证建筑工程施工第三十一条 城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费散装水泥专项基金安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费不含代收资金其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取城市基础设施配套费不含代收资金
第六章 拆迁安置
第三十二条 实施城中村改造应当按照旧村整体拆除优先建设安置住宅的原则进行确保被拆迁人及早入住
旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室组织监督下实施旧村未拆除的其他建设项目不得开工建设
第三十三条 城中村改造主体应当按照本章规定制定补偿安置方案进行拆迁安置
被拆迁人需要自行过渡的城中村改造主体应当参照西安市城市房屋拆迁管理实施细则补偿标准给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费
第三十四条 城中村改造主体实施拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证 城中村改造主体在动迁之前应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户足额存入拆迁补偿安置资金并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议该监管资金未经市城中村管理办公室同意银行不得拨付
补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置不得挪作他用 第三十五条 实施房屋拆迁城中村改造主体可以自行拆迁也可以委托有拆迁资格的单位拆迁接受委托单位不得再次转让 第三十六条 城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价估价参照西安市城市房屋拆迁估价暂行规定执行
第三十七条 城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据
西安市城中村村民房屋建设管理办法试行
施行前城中村已建成房屋二层不含二层以上部分的面积按残值即重置成新价给予补偿
第三十八条 城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式被拆迁人可以自主选择安置补偿方式
实行货币补偿的根据被拆迁房屋的区位使用性质产权建筑面积房屋结构等因素以房屋市场评估价确定补偿数额
实行房屋产权调换的以转户前城中村在册户籍人口为依据人均建筑安置面积原则上不少于65平方米并结合原房屋产权建筑面积进行安置
第三十九条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行
一安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价不含配套费和楼面地价与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算
二原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置补差的面积部分按新建房屋重置价结算
三对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算
第四十条 城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍向被拆迁人支付过渡补助费超过6个月的从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费
过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算
第四十一条 城中村改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议应当载明下列内容
一被拆迁房屋的权属地址面积使用性质结构等 二补偿方式安置补偿标准和结算方式
三安置房屋的权属地址面积使用性质结构和过渡方式过渡期限
四违约责任和解决争议的方式
第四十二条 城中村改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的由当事人申请市城市房屋拆迁安置管理办公室依法对争议进行协调裁决
第四十三条 改制后的新经济组织作为改造主体实施改造的可以按照批准的改造方案结合本村土地资源和实际情况自行制定具体的拆迁安置补偿方案和过渡补助费标准拆迁安置补偿方案及过渡补助费标准应当公示并经原村民会议讨论通过
第四十四条 城市居民在农村购置宅基地属1987年1月1日以前购买的按照国家和地方有关文件规定执行属1987年1月1日以后购买的严格按照中华人民共和国土地法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定的有关规定执行
第七章 监督管理 第四十五条 城中村改造主体在实施改造过程中应当文明守法弄虚作假侵占私分和破坏农村集体资产的依法承担相应的法律责任
第四十六条 城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造未按照改造方案进行城中村改造或者擅自改变改造方案的由有关部门依据相关法规进行处理
第四十七条 城中村改造管理工作人员应当认真履行职责滥用职权玩忽职守徇私舞弊的由其所在单位或上级主管机关给予行政处分构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任给当事人造成损失的依法予以赔偿 第四十八条 在实施城中村改造过程中违反土地建设规划财税城市拆迁等法律法规规定的由有关行政管理部门予以处罚
第八章 附 则
第四十九条 本办法自2007年10月20日起施行西安市人民政府2003年4月4日发布的西安市城中村改造建设管理暂行办法及西安市人民政府办公厅2004年3月5日下发的关于城中村改造建设管理有关问题的通知同时废止
<十> 城中村党员事迹材料
6月13日,县长牛春堡，县委常委、副县长方业生在县政府办、财政、发改、国土、住建、公安等部门和孙口乡、城关镇主要负责同志陪同下，先后到孙口乡高庄村、曹岭村，城关镇台前村、姜楼村、李皮匠村城中村改造现场调研城中村改造工作。每到一处，牛春堡都仔细查看工程建设进展情况，详细了解目前工程开发建设存在的困难和问题，并就城中村改造工作提出了指导性意见。
牛春堡指出，城中村改造是推进城镇化进程的重要环节，是提高县城整体对外形象、改善城乡居民生产生活条件的有力抓手，各级各有关部门一定要站在关注民生、改善民生的高度，切实把这项惠及群众的好事办好、实事办实。牛春堡要求：一要科学调度，加快项目建设。要结合城中村改造村的实际情况，制定科学合理的工作方案，按照既定时间节点，有步骤、分层次，积极稳妥地推进城中村改造工作，力争项目工程早开工、早建成、早见效。二要科学规划，搞好配套建设。要充分利用和挖掘现有资源，坚持高标准、高起点规划，强化精品意识，确保工程质量，打造改造开发亮点。同时，要统筹考虑改造工程的绿化、亮化等配套设施建设，做到城中村改造与配套设施同步建设。三要以人为本，保障群众利益。城中村改造工作要坚持以人为本，坚持公益性的原则，从大局、从群众的意愿着想，以群众利益为重，切实维护好群众利益，坚决杜绝和避免与民争利的现象发生。四要强化宣传，营造良好氛围。要深入细致地做好宣传教育工作，多渠道、全方位地向广大群众宣传拆迁改造的意义和政策，切实做细、做透、做实群众思想工作，争得群众理解和支持，努力将城中村改造变成群众的自觉行动。五要密切协作，优化建设环境。孙口乡、城关镇和县发改、住建、国土、财政、公安等部门要各司其职，各负其责，加快办理项目建设相关手续，全力为城中村改造工作搞好服务，积极为项目建设创造良好的施工环境。（县政府办公室信息科）
河南省濮阳市人民政府关于印发《濮阳市城中村改造建设实施细则》的通知
华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：
《濮阳市城中村改造建设实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○八年八月二十一日 濮阳市城中村改造建设实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，合理利用城市用地，促进经济社会全面协调可持续发展，贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，制定本细则。
第二条 城中村改造建设范围濮阳市城中村改造建设的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村改造建设的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。范围确定在盘锦路以西、汤台铁路以北、濮上路两侧、绿城路两侧的城中村。该范围以外的城市规划区内城中村，条件成熟一个改造一个。
第三条 坚持政府引导、统一规划、市场运作的原则，积极吸引社会资金参与城中村改造建设。
第四条 通过改造建设，逐步完成村民变为市民，集体土地变为国有土地，行政村变为社区，村民待遇变为市民待遇的四个转变。
第二章 规划建设管理
第五条 城中村改造的各项建设活动，实行统一的监督管理，严格按照法定的建设审批程序实施建设。
第六条 城中村的改造建设，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，因地制宜、节约用地，合理进行建设，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。
第七条 城中村改造建设确定的建设用地规模、基础设施、公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。
第八条 城中村改造建设项目核准。城中村改造建设总体规划批复后，建设单位应编制项目申请报告报市发改部门核准，同时附用地预审意见。
第九条 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送市发改部门核准前，应当向市规划主管部门申请核发选址意见书。
前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。
第十条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经市发改部门核准后，建设单位应当向市规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市规划主管部门依据城中村总体规划、控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
第十一条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市规划主管部门应当依据城中村总体规划、控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。
市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
第十二条 进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条
件的，由市规划主管部门核发建设工程规划许可证。
市规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第十三条 涉及修改控制性详细规划和经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，按照《城乡规划法》有关规定执行。
第三章 土地管理
第十四条 城中村改造必须使用国有土地。城中村土地未转为国有土地的，不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。
第十五条 在城市建成区内，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地可依法转为国有。村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有土地划拨使用权，办理国有土地使用证。
第十六条 在城市建成区外，城中村改造项目按照土地利用总体规划，依法办理农用地转用和征收审批手续后，将集体所有的土地依法转为国有。
第十七条 新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地。
第十八条 用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让。
第十九条 用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。
第二十条 规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。
濮阳市人民政府关于印发濮阳市城中村建设改造管理办法的通知
（濮政〔2007〕63号）
华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府各部门：
《濮阳市城中村建设改造管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○七年九月十一日
濮阳市城中村建设改造管理办法
第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各项基础设施，把我市城中村改造建设成为城市新型社区，根据《城市规划法》、《土地管理法》等国家、省有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 城中村建设改造的范围和重点濮阳市城中村建设改造的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村建设改造的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。
第三条 建设改造的标准和目标建设改造的标准：通过城中村的建设改造，使其各项建设有利于保障城市总体规划的顺利实施，将这些村庄改建成为基础设施配套完善、功能齐全、环境优美、物业管理匹配的城市新型社区。工副业用地的安排应符合城市总体规划用地布局，住宅应建设为多层和高层住宅，各项建设应满足城市景观规划要求，成为城市建设新的亮点。建设改造的目标：通过城中村的建设改造，改善城中村居民的生产生活条件，使集体经济组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。城中村集体以经营性不动产为主要载体转制成立股份制公司，村民成为股民，取得长期生产生活与经营发展条件。逐步完成村民变为市民、集体土地变为国有土地、行政村变为社区的三个转变。通过城中村的建设改造，改善城市环境和居民生活环境，利用社会资金完善城市基础设施，增强城市功能，促进社会治安的好转，减轻劳动就业压力，推动经济发展。
第四条 城中村建设改造的基本方针坚持政府主导，市场运作，群众自愿，区级负责，统一规划，因地制宜，一村一案，有序实施。
第五条 城中村建设改造的基本原则
（一）城中村的建设改造，应充分考虑城中村居民的利益，立足于改善其生活环境，保障其经济来源，充分关注中低收入人群，维护社会稳定和公共安全。
（二）城中村规划编制应遵循节约用地的原则。城中村居民住宅区一律按城市居住区的标准进行规划设计，不得采用单门独户的住宅建设模式；其它各项建设用地也必须按城市建设用地标准进行控制。
（三）城中村建设改造规划编制应服从城市总体规划用地布局，其居住、商服、工副业用地的安排应符合城市总体规划和地段控制性详细规划要求，避免各项用地混杂现象。工业项目必须安排在工业区内，城市中心区的城中村村办企业用地可由政府出面协调进行土地置换。
（四）城中村建设改造要贯彻高起点规划、高标准建设的原则，在保障土地合理利用的同时，注重城市景观环境的创造，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。
（五）城中村建设改造要坚持阳光作业，提高拆迁、安置、补偿等工作的透明度，实行政务公开，接受城中村居民和社会各界的监督。
第六条 城中村建设改造工作的组织机构为加强对城中村建设改造工作的组织领导，市政府成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，统一领导、组织、协调城中村建设改造工作。华龙区、高新区在市政府的统一领导下，成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，具体负责本区范围内城中村建设改造的组织实施工作。市建设、国土资源、财政、发改、监察、审计、人防、公安、消防、电力、通讯等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村建设改造的管理和服务工作，按法定程序办理城中村建设改造的各种手续。
第七条 城中村建设改造工作实行市、区两级管理，各自的主要职责是：市政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“市改造办”）的主要职责：①出台政策。负责拟定和出台我市城中村改造的有关政策。②规划控制。负责审定各城中村建设改造的具体方案、提出规划条件和技术要求。③组织审批。审批各区上报的城中村建设改造方案。④监督管理。监督管理城中村改造建设资金征收与使用，监督管理各区及改造村的安置住宅与公共用房、集体经济用房和开发房的建设实施。⑤协调调控。协调城中村改造过程中与相关部门的关系，调控城中村改造中跨村、跨区规划用地调整及资金调控等问题。区级政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“区改造办”）的主要职责：①筛选改造村。负责对本区城中村进行调查摸底，筛选改造试点村和实施改造村。②拟定方案。按照一村一案的原则，依照总体规划拟定改造试点村、实施改造村的改造方案。③组织申报。将城中村建设改造方案上报市城中村改造领导小组及其办公室审批。④组织实施。按照批准的建设改造实施方案，组织拆迁、安置、建设等实施过程中的具体工作。⑤群众工作。负责协调村委会、居委会、街道办事处及被改造村的群众工作。⑥资金监管。监督管理本区城中村的建设改造资金，负责各方资金分配与平衡。
第八条 城中村建设改造规划编制及审批程序
（一）区改造办按照村庄现状情况提出建设改造申请报市改造办审批，申请书应包括以下内容：
1．村庄建成区1/1000 现状图；
2．村集体用地1/2000-1/5000 现状图；
3．村庄所属户籍管理部门的户籍证明材料，包括总人口、分年龄段（5 年）人口数、男女比例；
4．村集体现有经济实体基本情况说明；
5．村集体经济发展设想，包括村集体经济管理模式，股份制企业成立方案；
6．村庄总体规划设想，包括各类建设用地布局、面积、住宅及其它各类建筑面积等。
（二）市改造办根据城-市总体规划和区改造办的申请核发规划设计条件，其内容包括：
1．城中村规划用地范围-安置村民的住宅用地范围、各项基础设施用地范围、生活保障用地范围（含村办企业、商业市场等）、补偿建设投入的开发用地范围；
2．各项技术经济指标-建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、退线要求等；
3．对村集体经济发展方案的审定。
（三）区改造办根据市改造办的规划设计条件，委托有相应资质的规划设计部门编制村庄总体规划。
（四）区改造办将编制的规划方案成果报市改造办审批。由市改造办组织有关部门和专家进行评审，并将评审结果上报濮阳市规划建设联席会议研究，经批准后方可组织实施。
第九条 城中村规划方案应当包括以下内容：
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线。
（二）建设条件分析及综合技术经济论证。
（三）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离要求。
（四）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图（工副业用地部分可从略）。
（五）对住宅、学校、敬托院和托幼等建筑进行日照分析。
（六）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。并应规定城中村内部道路的红线、断面、控制点座标及标高。
（七）市政工程管线规划设计和管线综合。
（八）竖向规划设计。
（九）估算工程、拆迁量和总造价，分析投资效益。
第十条 城中村规划编制成果应当包括规划说明书、基础资料和研究报告、图纸及电子文件。
第十一条 城中村现有集体土地的使用
为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：
（一）新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。
（二）用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均40-60平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。
（三）用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地（对于需落实的本条一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确）。
（四）在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政
府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。
第十二条 优惠政策
城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副业、商业市场）建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收（其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用；共享收费项目，只征收上级分成部分），其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。
第十三条 城中村规划的实施
城中村规划经批准后，其建设除享受本办法第十二条规定的优惠政策外，所有建设项目必须按正常程序进行报建，并按规定接受有关部门的监督检查，竣工验收合格后方可办理房产登记手续。各相关部门对涉及城中村建设改造的建设项目应优先办理，减少中间环节，提高办事效率。
第十四条 市政府鼓励并支持已按原批准的村庄规划实施建设的村庄（以单门独户住宅为主）进行以多层和高层住宅为主的建设改造，进行建设改造的村庄享受本办法规定的优惠政策。
第十五条 市、区两级有关行政主管部门要对经批准的城中村改造项目的开发建设给予支持，涉及社会保障、计划生育政策等问题，按照国家有关法律法规执行，依法进行监管。
第十六条 本办法自公布之日起执行。以前本市有关城市规划区内村庄规划建设的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。
发布部门： 发布日期：2007年09月11日 实施日期：2007年09月11日(地方法规)
<十一> 城中村党员事迹材料
20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230万平方米，开工面积170万平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积141.01万平方米，开工面积107.44万平方米，投资78.476亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投资42亿元。
<十二> 城中村党员事迹材料
城中村”改造文艺晚会主持词
女：尊敬的各位领导、各位来宾：
男：亲爱的观众朋友们：
合：晚上好！
女：当又一个春天悄悄走过，美丽的大地又平添了几多绰约风姿。
男：当又一个火热的夏天大步来临，“城中村改造”工程更是热火朝天！
女：回眸过去的一年，在市委市府的高度重视下,在镇街的密切配合下，在城改办全体人员的共同努力下，上下同心、攻坚克难，城中村改造工作已取得了丰硕成果。
男：回眸过去那令人难忘的日日夜夜，在广大村民的积极响应，热情支持下，这项关系城市发展，造福万家百姓的实事工程，正在顺利推进。
女：今晚，*****专门举行一台文艺晚会，我们将用我们的真情，为大力支持城中村改造工程的各级领导和各有关部门尽情舞蹈。
男：我们要用我们的真意，为倾力配合城中村改造工作的所有的人们放声歌唱。
女：朋友们，就让我们一起在歌声和笑声中，共度美好夜晚，共建幸福家园。
男：下面我非常荣幸地向大家介绍出席今天晚会的领导和来宾，他们是：
……
女：此外，出席今天晚会的还有****，我们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！（掌声）
1、女：改革开放的春天，带来中华民族新的崛起。乘着十六大的春风，绍兴也迎来了新一轮的腾飞。请欣赏歌伴舞《春天的故事》
2、男：随着城市化进程的加速推进，**的面貌正发生日新月异的变化，下面让我们随着小品，一起去《逛越城》吧。
3、女：根据城中村改造工作目标，人民群众的生活水平又将跃上一个新的台阶。请欣赏相声《携手奔小康》。
4、男：请欣赏表演唱《赞家园》
5、女：在实际征地拆迁过程中，我们的村民舍小家为大家，积极响应、热情配合，使我们更深地体会到：没有广大村民的支持和理解，就没有今天取得的丰硕成果。请欣赏独脚戏《支持城中村改造》。
6、男：请大家一起来欣赏小品《分房风波》。
7、女：请欣赏男声独唱《祖国，慈祥的母亲》
8、男：下面这个小品反映的是在城中村改造工作中碰到的难题，怎么办呢，看了您就知道了。好，让我们一起来欣赏小品《家庭会》
9、女：请欣赏三句半《人民政府真当好》
10、男：下面的这则小品就真实地反映了不少拆迁户这一思想转变的过程。好，下面请大家欣赏小品《还是拆掉好》。
11、女：“一年一个样，三年大变样”这句话形象地道出了我们**近年来改革力度之大、发展速度之快。下面请大家一起来欣赏戏哥《一年一个新面貌》
12、女：清清**水，滋养了**这块人杰地灵的土地，记载着这片神奇的土地所经历的风雨和如今呈现的辉煌。请欣赏舞蹈《清清***水》
13、男：请欣赏大合唱《明天会更好》。
男：亲爱的观众朋友们，在这优美的歌声中，我们今天的晚会马上就要结束了。
女：难忘今宵，祝福明天，我们难忘城中村改造这一年来的每一个日日夜夜。
男：难忘今宵，祝福明天，我们更难忘为了**大城市发展而默默奉献、热情支持的所有的人们。
女：今天的晚会就表达了我们对这些人们的崇高敬意和深深的感谢。
男：今天的晚会更表达了我们***人民对未来美好生活的期盼和向往。
女：让我们高举邓小平理论伟大旗帜。
男：以“三个代表”重要思想为指导，同心同德，团结奋斗。
合：用我们的智慧和劳动，建设更加美好的家园，创造更加美好的明天。
女：朋友们，****城中村改造文艺演出到此结束。
男：感谢各位的光临，朋友们，再见！
合：再见！
<十三> 城中村党员事迹材料
出租方(甲方)：___________
承租方(乙方)：___________
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于___________________地方的房屋出租给乙方居住使用，室内主要家具有：____________，____________，_______________.
二、租赁期限自___________年___月___日至___________年___月___日，计__个月。
三、本房屋月租金为人民币_______元，按___结算。每月月初___日内，乙方向甲方支付全月租金。
四、乙方应于签合约时交付甲方人民币__________元整(￥______)作为房屋的家具押金，租赁期满乙方如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，交清后，甲方应无息退还押金。
五、乙方租赁期间，水费、电费、电视费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
六、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
七、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
八、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金__________元。
九、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
十、本合同连一式2份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日起生效。
甲方：_______________乙方：_______________
日期：_________________日期：_______________
个人出租房合同范本2
甲方(房主)：__________签名/盖章(红印)
乙方(承租人)：___________签名/盖章身份证号码：______________________________________________(
需本人填写)
一、甲方将______________路_________号一楼一底的房屋出租给乙方作为____使用。
二、租期__________年，从______年___月___日起到______年___月___日为止，必须一次性付清租金后使用。
三、年租金为人民币_____________元(作为甲方净收入)，乙方共现金支付(计大写__________________元整)。
四、保证金
1、交付租金同时，乙方应另付保证金人民币__________元整(小写：___________元人民币)。
2、保证金支付方式是以现金支付。
3、本协议作为本期保证金收据，请妥善保管;当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废、同时按新协议条款执行老协议自行作废。
五、乙方租用后应注意以下事项：
1、乙方应遵守中国法律，不做违法乱纪得活动，如若违反法律由乙方负责。
2、乙方应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施。加强用电安全，不得乱拉、乱接电线;对于防盗、防火、用电安全进行经常检查。如乙方措施不当造成损失，其损失由乙方自行承担;造成甲方房屋财产损失，由乙方全额赔偿给甲方;造成第三方房屋财产损失，由乙方负责处理，由乙方全额赔偿对方。并按违约处理
3、乙方对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生除支付违约金外，甲方有权解除协议并收回房屋。电、水、电视、_________
及其它设施由乙方使用，产生的费用(卫生垃圾费)由乙方按时、足额缴纳，如有失误，造成纠纷，由乙方自行解决，确需甲方出面协助解决时，乙方应支付甲方必要费用。
以上缴费收据请乙方自行保存，以备查对。附：电表底数_____水表底数_____;电视费_____;取暖费……以上数据由乙方自行核对，自行填写。
4、乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施;使用中如有损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理。乙方装修须合理且费用自理;乙方退租或租期到期如需拆除装修请同时恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理。如不恢复按违约处理
5、甲方不分担乙方在租房期内对其自身造成的损失和对第三方造成的任何道德、经济、经营和法律责任及经济损失。
六、有关退租、转让的条款
1、协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋(发生甲方能力范围之外的不可抗事件(如地震等)和乙方违约的情况下除外)。
2、乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，并且要支付违约金给甲方。
3、协议期内，乙方如果出现以下任何情况：退租、转让、及由于乙方违约原因造成甲方提前收回房屋的任一情况下，乙方都必须按协议缴清所有应付款项。
4、乙方承租到期应完好归还房屋和所有钥匙及有关物品，如果所租房内的所用设备有损坏，乙方负责修复或者甲方在保证金内扣除相应赔偿金额。
5、甲方原则上不同意转租，但乙方确有困难时，应提前向甲方申明，经甲方授权同意，乙方才可实施转租事宜。
6、乙方转让时需向续租方明示本协议内容，转让期为租期内期限;乙方没有通过甲方书面同意及签字的转让行为，属乙方无效转让、乙方的无效转让是违约行为，甲方不予承认。
7、乙方无效转让的责任由乙方(即转让方)和续租方承担，如该无效转让已交接结束，责任由续租方全额承担，甲方在收回房屋的同时续租方还将支付乙方应负担的全额违约金及相关费用。
8、有效转让租期为合同内租期，有效期内租金为___________元整(人民币____________元正)。
9、续租方需超出租期时，必须同甲方签订新的租房协议。
10、转让交接，水、电、电视、设施及有关经济费用问题，由双方自行处理，如有遗留问题，续租方自行承担，甲方不负连带责任。
七、有关续租的事项
1、租房者在遵守前期协议的情况下，可以获得优先续租权，但必须在原租期结束日前一个月与甲方重新签订租房协议，租金由甲乙双方协议商定。
2、在原租期已到期，新的续租协议还未签订的情况下，甲方有权收回房屋，不再签约续租。
八、本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期;所有条款必须执行、本协议内所涉违约的违约金金额为人民币___________元整，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方将收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款。
九、本租房协议为甲乙双方的正式协议，以原件为准(甲方未盖红印章的不属正式协议，复印件不能作为正式协议使用)，;如有转让，则经甲方、乙方(即转让方)和续租方三方同意签名的转让附件应附于正式协议一并使用，具有同等法律效力。
十、补充协议__________________________________________________
十一、本协议壹式_____份，甲乙各方各执壹份。甲方于__________年申明：本房屋出租期限到_________年底即________年_______月_______日止，届时甲方将收回自用。
甲方：_______________签名/盖章(红印)
乙方：___________________________签名/盖章
联系电话：__________________________暂住证号：_____________
联系电话：____________________________________原址：___________________________________________________
本协议签订于：_________年______月________日即日生效
<十四> 城中村党员事迹材料
出租方： (以下简称甲方) 承租方： 〔以下简称乙方)
甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就乙方向甲方承租商铺事宜达成如下协议：
一、租赁商铺的位置、面积及用途
1、位置：甲方将位于添宏·极地海洋公园的号商铺租赁给乙方经营使用。
2、计租面积：该商铺合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与共用房分摊建筑面积 平方米。
3、用途：乙方经营。
二、租赁协议期限和协议延期
1、乙方的租赁期限为自 年 月 日止，约定入场装修时间为 年 月 日;如乙方未能按协议规定的装修时间按时入场，则视为乙方单方违约，逾期 天以上的，甲方有权解除协议，对该商铺另作安排，并有权追究乙方的违约责任;如因甲方原因导致乙方不能按协议规定时间入场装修的，则视为甲方违约，租期顺延，入场装修时间以甲方另行通知为准。
2、商铺的租赁使用费计费起始日为年
3、协议延期：本协议期满，乙方如有意延长商铺经营使用期限，则应在本协议 期满前 个月向甲方提出书面申请，甲方在同等条件下，优先考虑给乙方使用(如乙方有未及时缴纳商铺使用费的情况或违反市场有关管理规定的情况，甲方有权取消乙方的优先承租权)，乙方的申请经甲方同意后，重新签订商铺租赁协议，否则，视为乙方主动放弃继续使用的权利，甲方可对此场地在租赁期满后收回另做安排。
三、租金及相关费用的缴付
商铺租金及相关费用采取先付费后使用的原则。
1、商铺租金：
租赁期限内，乙方每月支付的租金为每月每平方米(建筑面积)人民币 元，月租金为人民币 元(大写： 拾 万仟拾元)。乙方可以支票或现金形式支付租金;
甲方开户银行：
收款人名称：
帐号：
以上费用按 支付(法定节假日照计)。乙方须于承租期内 前将租金交纳给甲方，如乙方未能按时缴清， 自应缴未缴之日起，甲方按应缴未缴租金总额和每日千分之三向乙方收取滞纳金，如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约。
2、租金递增
租金自第 年即( 年 月 日)开始递增，递增比例为：每年的月租金均以上一年乙方所支付月租金为基数，递增 %，直至本合同租赁期限届满。
3、管理服务费：
甲方有权对管理服务费进行合理调整，并提前公示告知，乙方须按甲方每年的管理服务费收费标准交纳。该商铺第一年管理服务费单价为 元/平方米__月，第一年该商铺管理服务费为人民币元(大写：人民币万 百 拾 元)。以上费用按年支付(法定节假日照计)。乙方须于承租期内每年的 月 日前将年管理费用交纳给甲方;如乙方未能按时缴清，自应缴未缴之 日起，甲方按应缴未缴管理服务费总金额和每日千分之三向乙方收取滞纳金;如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约。
4、租赁押金：为保护消费者的合法权益，乙方在租赁期间，向甲方一次性交付租赁押金人民币 元整(押金不计利息)。如乙方按照本协议的约定条款履约，在本协议终止后一个月内，甲方将押金原数无息退还乙方。如果乙方违约或者提前终止协议，甲方有权将押金作为违约金予以扣收，不予退还乙方。在协议期内乙方经营过程中如有违反市场相关规定并处违约金的情况，甲方有权从押金中先行扣除，乙方在7个工作日内必须补齐押金，如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每日收取千分之三的滞纳金，如乙方欠缴期超过1个月，甲方有权提前解除本协议并要求乙方承担违约责任。
5、税费：乙方自行承担国家规定的所有税费。
6、工商管理费：工商管理执照由乙方自己办理，工商管理费由乙方自行承担，甲方可提供相关咨询协助服务。
7、水、电费：水、电费标准按潜江市规定的商业用电和用水标准收费(合同签订后，凭甲方财务室预收水、电收据开通水、电);公共能源费按实际发生费用根据经营建筑面积比例据实分摊。实行月计交缴，由甲方统一代收。乙方需要每月26日前缴纳，逾期甲方有权按未缴纳总金额每日千分之三收取滞纳金。逾期十天未缴纳甲方有权停止乙方用电、用水。
8、免租优惠：甲方为扶持乙方，培育市场，如乙方按协议规定时间按时入场装修，且在三个月内装修完毕，并达到甲方要求的正式运营标准的，甲方将给予乙方 的免租优惠，即：
四、双方须提供的资料和文件
1、甲方保证对租赁商铺享有合法的出租权，签约时应提供企业法人营业执照、税务登记法、企业代码证。
2、乙方签约时，必须提供企业法人营业执照、税务登记证、企业代码证。签订本协议时，乙方应由其法人代表签字;若为代理人签字，必须有法人代表的授权委托书，并加盖乙方公司公章。乙方若是代理商，还须提供厂家代理委托书原件。乙方若以自然人身份签订本合同，须提供身份证或户口薄原件，并以复印件存档备查。
3、乙方进场时，必须提供乙方所售商品的生产许可证、专营产品授权书、最新《主品质量检验报告》、《产品说明书》的复印件及产品图册和相关资料，并提供法人代表和销售主管人员身份证复印件及联系方式。属进口产品类，需提供最新原产地证明及报关单等相关证明资料。
五、甲方的权利与义务
1、甲方对租赁商铺享有合法的出租权，未经甲方许可，乙方不得以任何形式出让、转租该商铺;
2、甲方享有按前述约定收取租金及相关费用的权利;
3、甲方享有对乙方在租赁商铺的经营活动进行监督和管理的权力和责任，甲方有权制定和执行相关管理制度;甲方应对乙方提出的合理化的建议和合理要求及时给予答复，避免互相推诿。甲方严禁其工作人员以工作权力之便对乙方进行索贿或提出其他不正当的要求。
4、甲方应按前述约定将租赁商铺交付给乙方使用。
5、甲方有义务为乙方办理有关工商、税务等手续提供咨询服务，其所有费用由乙方自理。
六、乙方的权利与义务
1、乙方享有依据本合同在租赁商铺进行经营活动的权利。
2、乙方在租赁协议期内应遵纪守法、自主经营、自负盈亏;按时交纳租金和相关费用;服从甲方对市场的经营管理;文明经商，维
护市场声誉和整体形象;并承担经营中所涉及的一切经济和法律责任。
3、乙方在经营过程中，未经甲方书面同意，不得擅自装修、调换、转租所租赁的商铺，不得擅自改变经营范围和品牌，否则将视为乙方单方违约且甲方有权提前终止合同。
4、协议期内，如遇质检部门按照国家规定进行商品抽检，乙方应配合提供样品及有关资料。若乙方送检产品检测不合格，甲方有权要求乙方更换经营品牌。
5、乙方签订本协议，即视为乙方接受甲方所提供的商铺租赁、服务咨询、物业管理等整套服务。
七、经营管理
为了维护市场声誉和整体形象，甲方对在租赁场地经营的全体商户〔含乙方)的经营等活动进行统一的监督和管理，并制定和执行相关管理制度;对此，乙方愿意遵守执行。
1、经营商铺管理
乙方在租赁期内须服从甲方统一管理及整体业态的统一规划、统一布局，自觉配合甲方组织的促销活动，维护市场的整体形象。如乙方不服从甲方的整体业态规划布局的，视为乙方违约，则甲方有权不予供水供电。甲方在租赁期内，不得随意调整乙方已租商铺;若确因甲方经营结构、经营品牌的需要必须对乙方商铺进行调整的，甲方需提前15天将调整方案通知乙方，并做好乙方另选商铺的安置和装修补偿工作。协议期内乙方因甲方调整租赁商铺的装修补偿按如下方法核定：乙方装修投入款按调整时的商铺装修现状经双方评估后，先扣除乙方进场前原有装修部分的评估金额，余下金额再按双方租赁期限总月份平均折旧;甲方对调整时租赁期限未履行部分的装修折旧余额给予补偿。
2、装修管理
乙方进场必须对租赁商铺进行装修。为了保证市场的整体效果，乙方装修前必须提前一周将装修图纸、装修费用预算报甲方物业部审核，在申领《装修许可证》后方可开工。施工时严格遵守本协议附件之一《装修须知与管理规定》。若乙方商铺内、外装修不符合整体形象，甲方有权要求乙方在规定时间内按要求整改;若乙方没有及时整改，甲方将代为整改，因此发生的费用全部由乙方承担。协议期满或提前终止合同，乙方均不得拆走所有固定的装修物品，如地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰陇墙、灯具等，并不得向甲方要求任何补偿。
3、安全管理
1)乙方应爱护本市场建筑及一切公共设施及器材，应严格遵守本协议附件之二《安全防火责任书》的有关规定。乙方必须自行购买在商铺内商品的财产保险，并协助甲方做好防火、防盗等安全工作。在乙方租赁商铺内发生的安全、火灾事故，造成甲方或建材城内其他商户财产损失的，由乙方承担一切责任。
2)甲、乙双方约定，由甲方委托物业管理公司雇用专业保安人员为市场提供保安服务，该项服务权限于维护市场内的正常经营秩序，并以此为目的进行相关的市场管理。
3)乙方理解并明确同意：乙方对该商铺的任何财产(包括但不限于乙方的雇员、代理人和访客)的安全自行承担责任，如该财产或人员遭受任何损失(包括但不限于火、盗窃和丢失)乙方声明放弃就该等损失向甲方或者物业公司或保安人员提出任何索赔的一切权利(如有)，除非该等损失是由甲方、物业公司或者保安人员直接造成的。
4、卫生管理
乙方应爱护公共卫生，将废物、垃圾倒在甲方指定的地点。不得向公共场地乱丢杂物。在正常经营的情况下，甲方必须维护乙方的合法权益，提供优良的物业服务、优雅的购物环境和良好的经营秩序、甲方对商铺公共设施的安全防护和维修保养以及公共场所的卫生负责。
5、环境管理
乙方商品、广告、装饰物的摆放应与甲方的统一规划相协调，不得妨碍其他商户的通道、通风和采光，不得堵塞消防通道，不得破坏添宏·极地海洋公园整体视觉效果。如发生争议时，应接受甲方的协调。
八、其它约定事项：
1、甲方有权对乙方的经营活动是否遵守国家有关法律、法规及有关规章制度等进行监督。甲方有权对乙方严重侵犯消费者权益，或其它损害本汽配城整体形象的行为进行制止。
2、乙方经营过程中，与消费者、其他商家或政府管理部门、组织发生的纠纷，由乙方承担法律责任和经济责任。
3、如甲、乙双方在协议 履行过程中发生争议时，应由双方协商解决。如双方未能达成一致，甲、乙双方均可向湖北省潜江市人民法院起诉。
4、租赁期间，如遇不可抗拒的因素，造成协议不能履行或造成损失的，应由各方自行承担，双方按有关规定办理协议终止手续。
九、租赁协议的变更、解除与终止
1、在使用期内，如乙方需要提前解除本协议，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可终止经营(退场)。协议终止、解除或者期满后，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不能拆除，甲方无需支付任何费用;如续租所有装修归乙方继续使用。
2、如甲方不同意乙方提前解除协议，乙方单方面解除协议 的，则甲方有权将乙方所交纳的租赁费用及租赁押金作为违约金予以扣收。
3、本协议解除或终止后，乙方应于解除或终止之日起三日内(或按甲方协商的期限内)将商铺内物品全部撤出，如乙方未按上述期限撤出商铺，则甲方有权腾空商铺及处理其相关物品，乙方无权因此向甲方索要任何费用或损失。(此条款已由甲方明确告知乙方，且乙方在签订本协议时已明确知晓)。
十、违约责任
1、甲、乙双方必须全面履行协议各项条款，保证本协议条款内容的严格执行。
2、若甲方违约，则支付乙方方要求解除或终止协议，甲方同意并办理相关手续后，则甲方应免息退还协议未履行完毕期间的预交租金。
3、若乙方违约，甲方有权按本协议约定，并对乙方承租商铺另行安排;同时有权要求乙方支付甲方 元人民币违约金。如乙方违约金交缴不足时，甲方有权暂扣乙方商品;如乙方未能在三天内交清违约金，甲方有权对暂扣商品进行处理，处理款额超出违约金的部分，甲方退还乙方。
十一、乙方正式开始营业时间规定
乙方签订商铺协议后，必须按甲方规定，抓紧时间设计、装修、施工及布展，必须确保与市场开业日期同期开业。如出现故意拖延开业时间影响市场整体开业，甲方将视情况有权收回商铺出租使用权，并终止协议，已交商铺使用费、押金作为违约金予以没收，不予退还乙方。
十二、协议生效
1、本协议自双方签字或盖章之日起生效。如有未尽事宜，双方另行协商，并达成补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。
2、本协议正本一式两份，甲、乙双方各执一份，另附《装修须知与施工管理规定》(附件一)、《安全防火责任书》(附件二)等各一份，与本协议具有同等的法律效力，甲、乙双方必须遵守。
甲方：
乙方：
年月日：
<十五> 城中村党员事迹材料
全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开发商全部确定。
(1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：兴隆寨村占地135.08亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。
(2)南村改建项目。涉及1018户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：南村安置房占地91亩，安置面积40.5万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。
(3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设情况：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩，规划建8栋安置房。
(4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在根据公示情况进行规划调整，同时对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。
(5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。
(6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。
(7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建筑面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论通过。目前，该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定，同时安置量审核正在进行。
(8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩，726户，2200人，现有建筑面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过，目前，工作重点为加快安置量审核、制定详细开发改造安置方案。
(9)唐村改建项目。该村占地面积451.77亩，1215户，4865人，需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中，本区域内的公共设施及规划道路占用该村175.74亩土地，可用于开发和安置用地276.03亩。按照控规中的容积率，可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为101.65万平方米，安置开发比不足1:1。根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。
(10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实情况，开发成本估算工作已完成，已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。
(11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积7263.2亩，5638户，16575人，现有建筑面积约236万平方米。2xxx年4月16日，区政府与金运佳集团签订开发建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前，五村地面附属物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出，正在与开发企业、规划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕，待上报市旧改办进行审核。
二、城中村改造的主要做法
(一)坚持科学规划，高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖。区政府结合城中村、旧城改造，科学编制全区控制性详细规划，使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设。按照区委、区政府确定的龙形经济产业带规划，加强对重点区域和重点项目的规划引导，在龙头经济板块，规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块，重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块，重点打造的洛阳大学科技城。三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置，在城市建设中科学规划商业和商务设施，通过城市更新实现城区产业优化升级，加快城区可持续发展。
(二)突出和谐征迁，多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导。科学制定征收补偿安置方案，耐心细致地做好群众的宣传发动工作，通过外出参观、环境对比等形式，使群众明白征迁改造带来的好处，积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和专业队伍的作用。抽调近200名机关干部组成征迁工作队员，会同各村两委做好群众思想工作。为调动征迁干部的积极性，区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上，今年又拟拿出20个科级岗位，用于提拔在征迁改建过程中表现突出的工作队员。同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训，为完成两整三新四清查工作奠定了基础。三是依法阳光操作。按照征迁工作零违规、零强拆、零事故的原则和依法、阳光、和谐、安全的八字方针，严把征收过程的各个环节，将征迁安置公开公示制度落到实处，实现征迁工作的公开、公平、阳光、和谐，维护了全区征迁工作的稳定。
(三)强化招商引资，确保群众妥善安置。一是招大引强。加大招商引资力度，在大招商、招大商、选大商上下真功夫，打破固有模式，采取规划、土地手续同时进行的推进模式，服务招商引资，提高改建工作的效率。目前，全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作，并全部完成改建立项工作。二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重，优先安置地块的征迁工作，优先上报安置区域规划，在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金，先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接，落实融资计划，优先安置地块的征迁。
三、存在的问题
(一)城郊(边)村改建安开比的确认问题。一是城郊村按照村民人口数确定安置量，如按1:2.3安开比推算开发房数量，将使经济测算无法平衡，因此需确定城郊村的安开比认定办法。二是城郊(边)村货币补偿资金量大，主要是：农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大，补偿资金大;安置面积外，一、二层住宅需货币补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价。
(二)安置地块土地摘牌问题。按照市政府要求，我区城中村改建正全面推进，在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题。根据城中村改建的目的，村民安置房办理为全产权房，因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策，若由村委会摘得土地，而村委会又没有资质的开发企业，不能为村民办理产权手续;若由引入的开发企业摘得土地，政府须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设，但返还的土地出让金将被认定为收入需缴纳营业税、所得税等，同时以开发企业名义办理产权证需缴纳相关税费。如我区符家屯村改建需安置面积48.5万平方米，办证等相关税费约为1.2亿元。城中村改建村民安置实际为拆旧建新，不应交纳相关税费，亟待解决。
四、对下一步工作的建议
一要加快房屋征迁进展。对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村，加快剩余户的征迁，确保整体改造全面实施。同时，依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量，做好政策宣传和解释工作，使群众理解、支持并积极参与城中村改造，加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁，并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点，确保这些村的改造正式启动。
二要全力推进安置房建设进度。确保今年新实施的旧城城中村棚户区改建项目，在时间节点上完成目标任务，确保小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨项目安置房开工建设。通过安置房的开工建设，打消群众疑虑，促进征迁工作。
三要多方联动，解决历史遗留问题。进一步梳理改建项目需要解决的问题，积极向市里反映，加强与市规划、土地、旧改、财政等部门沟通，逐步解决存在的困难和问题，促进城中村改造顺利实施。
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